Der Maklervertrag – Wichtige Tipps und Hinweise

Stefanie Geim •

Januar 16, 2017

42 Minuten Lesezeit

Inhaltsverzeichnis

Eine Immobilie, eine Wohnung oder ein Grundstück zu verkaufen ist in der Regel mit einem erhöhten Arbeitsaufwand verbunden. Von Inseraten über Objektbesichtigungen bis hin zum Aufsetzen von Kaufverträgen sind viele verschiedene Schritte umzusetzen, bevor eine Immobilie erfolgreich den Besitzer wechseln kann. Auch wer eine Immobilie als Kapitalanlage sucht, muss normalerweise viel Zeit, Geld und Energie investieren, bevor er das passende Objekt findet. Gerade deshalb wenden sich viele Immobilienbesitzer und Wohnungssuchende an einen Makler ihres Vertrauens. Er soll ihnen mit seiner Expertise und seinem Netzwerk dabei helfen, schneller die passende Immobilie bzw. den passenden Käufer oder Mieter zu finden.

Die Basis, auf der Immobilienbesitzer und Makler zusammenarbeiten, ist dabei immer der Maklervertrag. Dieser Maklervertrag kommt sowohl bei der Vermietung als auch beim Kauf bzw. Verkauf zustande und bedarf im Normalfall nicht einmal einer schriftlichen Form. Gerade deshalb ist es umso wichtiger, dass Sie bei der Beauftragung eines Maklers wissen, was dies in punkto Maklervertrag und Immobilien für Sie bedeutet. Welche Punkte relevant sind und welche unterschiedlichen Maklerverträge und Maklervereinbarungen wichtig werden können, stellen wir von SteGe-Immobilien Ihnen nachfolgend vor.

Gesetzliche Regelungen zum Maklervertrag

Tatsächlich existieren in punkto Immobilienmaklervertrag nur sehr wenige gesetzliche Regelungen und Richtlinien. Das gibt Ihnen sowie auch dem von Ihnen beauftragten Makler verschiedene Freiheiten, kann unter Umständen aber auch zu Unsicherheiten führen: Wozu verpflichtet mich als Kunde der Maklervertrag und welche Leistungen habe ich vom Makler zu erwarten? Was sagt ein Maklervertrag über die Kosten aus und wie kann ich vom Vertrag zurücktreten?

All diese Fragen kann ein Maklervertrag aufgreifen und beantworten. Zwingend notwendig ist dies aber nicht. Es handelt sich bei einem Maklervertrag per definitionem immer um einen sogenannten privatrechtlichen Vertrag, der zwischen zwei Parteien, in diesem Fall Makler und Kunde, zustande kommt. Was genau inhaltlich in diesem Vertrag festzuhalten ist, wird vom Gesetzgeber nicht vorgeschrieben.

Wichtig

Inhaltliche Punkte werden vom Gesetzgeber im Maklervertrag nicht vorgesehen. Dementsprechend ist der Makler per se auch nicht dazu verpflichtet, überhaupt irgendwelche Leistungen zu erbringen. Vor Abschluss des Maklervertrags sollten Sie dementsprechend genau abklären, was Sie vom betreffenden Makler zu erwarten haben.

Das einzige, was im Maklervertrag aus rechtlicher Sicht wirklich eindeutig geregelt werden muss, ist die Bezahlung. Sie als Kunde müssen dem Makler nach erfolgreicher Vermittlungsleistung eine Provision zahlen. Die Höhe dieser Provision kann individuell vereinbart werden, entspricht in der Regel aber standardisierten Sätzen. Entscheidend für die Fälligkeit der Provision ist das Zustandekommen eines Vertrags zwischen Käufer und Verkäufer bzw. Mieter und Vermieter. Sobald ein solcher Vertrag abgeschlossen wird, müssen Sie als Kunde den Makler bezahlen. Sollte eine der beiden Parteien später wieder vom Verkauf zurücktreten, berührt dies die Maklerprovision nicht mehr.

Wie wird ein Maklervertrag abgeschlossen?

Ein Immobilienmakler-Vertrag entsteht immer zwischen dem Auftraggeber und dem Makler. Wichtig ist, dass verschiedene Formen eines solchen Vertrags existieren. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie in Baldham verkaufen wollen und sich mit einem Immobilienmakler für ein erstes Beratungsgespräch kurzschließen, kommt hierdurch noch kein Maklervertrag zustande. Wenn Sie den betreffenden Makler jedoch mündlich am Telefon damit beauftragen, für Sie einen potentiellen Käufer zu suchen, dann ist der Maklervertrag bereits zustande gekommen und Sie sind dazu verpflichtet, im Fall einer erfolgreichen Vermittlung die vereinbarte Provision zu übernehmen.

Tipp

Auch wenn ein Maklervertrag nicht zwangsläufig schriftlich festgehalten werden muss, empfiehlt sich dies für Sie als Kunde doch sehr. Ein schriftlicher Vertrag stellt klar, welche Leistungen der Makler zu erbringen hat, in welchem Fall Sie die Provision zahlen müssen und welche Höhe diese Provision besitzt.

Ein Maklervertrag kann auch ohne konkrete mündliche oder schriftliche Vereinbarung zustande kommen

Wenn Sie sich zum Beispiel für eine Immobilie in Vaterstetten interessieren, die von einem Immobilienmakler in dessen Portfolio vorgestellt wird, gehen Sie automatisch ein Vertragsverhältnis mit diesem Makler ein, sobald Sie die Immobilie besichtigen. In diesem Fall muss der Makler Sie jedoch über Ihr Widerrufsrecht aufklären.

Unterschiedliche Arten von Maklerverträgen

Weiter oben haben wir bereits erläutert, dass vom Gesetzgeber keine Verpflichtung besteht, konkrete Leistungen im Maklervertrag festzuhalten. Für Sie als Kunde kann dies dennoch sinnvoll sein. So können Sie sicherstellen, dass der Makler tatsächlich alle nötigen Maßnahmen ergreift, um Ihre Immobilie in Ebersberg oder München möglichst vielen potenziellen Kaufinteressenten zu präsentieren. Bedenken Sie jedoch, dass ein Immobilienmakler in der Regel nur dann umfangreiche Leistungen wie die Erstellung eines Exposés oder die Durchführung eines Home Stagings übernimmt, wenn er mit einer Provision rechnen kann.

Da Sie als Auftraggeber grundsätzlich mehrere Maklerverträge mit unterschiedlichen Dienstleistern abschließen dürfen, besteht für den Makler das Risiko, dass ein Mitbewerber den erfolgreichen Abschluss erzielt. Um dem entgegenzuwirken, gibt es verschiedene Arten von Maklerverträgen, die unterschiedliche Bindungen und Verpflichtungen mit sich bringen.

Einfacher Auftrag – Wenige Chancen für Kunde und Makler

Ein einfacher Auftrag ist in gewisser Weise die simpelste Variante, mit der ein Maklervertrag für Vermietung oder den Verkauf von Immobilien zustande kommen kann. Sie als Auftraggeber können die betreffende Immobilie parallel auch selbst möglichen Interessenten vorstellen oder auf Wunsch zusätzlich noch verschiedene weitere Makler mehr oder weniger formlos beauftragen. In diesem Fall dürfen Sie jedoch mit nur wenig Engagement der Makler rechnen, denn die Chancen, dass sie trotz ihres Engagements leer ausgehen, sind relativ hoch.

Einfacher Alleinauftrag – Verbesserte Chancen für alle Parteien

Mehr Sicherheit bietet da schon ein einfacher Alleinauftrag: Bei einem solchen Arrangement sichern Sie dem betreffenden Makler zu, dass er allein damit beauftragt wird einen Kaufinteressenten für die betreffende Immobilie zu finden. Gleichzeitig behalten Sie sich aber das Recht vor, dass auch Sie als Besitzer einen Käufer finden dürfen. Gesetz dieses Falles würde der Makler trotz Maklervertrag wiederum leer ausgehen. Auch bei einem einfachen Alleinauftrag erweisen sich viele Makler dementsprechend noch als zurückhaltend bei ihrem Einsatz.

Qualifizierter Alleinauftrag – Maximale Sicherheit für Kunde und Makler

Wirklich erfolgsversprechend ist in der Regel dagegen ein qualifizierter Alleinauftrag. Bei diesem sichern Sie dem Makler im Immobilienmaklervertrag zu, dass nur er allein damit beauftragt wird, die betreffende Immobilie am Markt zu präsentieren. Auch Sie selbst dürfen parallel dazu nicht nach einem Käufer suchen. Sollten Kaufinteressierte an Sie herantreten, sind Sie dazu verpflichtet diese an Ihren Makler weiter zu verweisen, der daraufhin sämtliche weiterführenden Verhandlungen zu führen hat. Bei diesem Arrangement dürfen Sie von Ihrem Makler den größten Einsatz erwarten, denn hier kann er davon ausgehen, dass er seine Provision am Ende auch tatsächlich bekommt.

Aufwandsentschädigung und Kündigung des Maklervertrags

Weitere wichtige Aspekte rund um den Maklervertrag für Käufer und Verkäufer können von großem Interesse sein. Besonders relevant ist die sogenannte Aufwandsentschädigung. Sie kann von Maklern festgelegt werden, um beim Nichtzustandekommen eines Vertrags für ihre jeweiligen Bemühungen entschädigt zu werden. Von Rechtswegen her gibt es für Sie als Kunde keine Verpflichtung, einen Maklervertrag mit einer Aufwandsentschädigung zu unterzeichnen. Gegebenenfalls kann sich eine solche Klausel jedoch positiv auf die Bemühungen des Maklers auswirken, wenn dieser weiß, dass seine Arbeit in jedem Fall entlohnt wird.

Wichtig

Sollten Sie einer Aufwandsentschädigung zustimmen, beachten Sie die Nachweispflicht. Lassen Sie sich nicht auf Entschädigungspauschalen ein, sondern verlangen Sie vom Makler, dass dieser seine Ausgaben nachweist. Andernfalls kann es passieren, dass Sie eine Pauschale zahlen müssen, ohne dass der Makler überhaupt tätig geworden ist.

Wie auch bei allen anderen Verträgen, können Sie selbstverständlich einen Maklervertrag kündigen oder gegebenenfalls sogar von diesem zurücktreten. Im Falle eines unbefristet abgeschlossenen Vertrags können Sie jederzeit kündigen, sollten Sie einen befristeten Maklervertrag abgeschlossen haben, sind die gesetzten Fristen einzuhalten. Ein Widerruf ist dagegen nur dann möglich, wenn der Maklervertrag zwischen dem Kunden und dem Makler über ein sogenanntes Fernkommunikationsmittel zustande gekommen ist. Wer einen Maklervertrag via Telefon oder Mail abschließt, hat 14 Tage Zeit, um von diesem zurückzutreten. Bei weiteren Fragen rund um den Maklervertrag sowie damit einhergehende Rechten und Pflichten stehen wir von SteGe-Immobilien Ihnen gern zur Seite.

Stefanie Geim

Nach Ihrer Ausbildung und Qualifizierung zur geprüften Immobilienmaklerin hat sich Frau Stefanie Geim ihr praktisches Rüstzeug bei einem namhaften Münchner Immobilienbüro erarbeitet, bevor Sie in 2006 mit SteGe-Immobilien Ihr eigenes Unternehmen gründete. Ihre Begeisterung und Professionalität vereint sie mit umfassender Dienstleistung und Kundenorientierung rund um die Immobilie -und das mit dem ständigen Bestreben sich mit einmal Erreichtem nicht zufrieden zu geben, sondern immer besser zu werden – das gehört seit jeher zu unseren Grundsätzen.