Vorbereitungen für den Notartermin treffen

Auch wenn viele Menschen es so empfinden: Ein Handschlag auf die Einigung bedeutet nicht, dass der Vertrag bereits besiegelt ist. Dazu muss vielmehr ein Kaufvertrag aufgesetzt und notariell beurkundet werden.

Nach der mündlichen Einigung können sich also beide Seiten noch umentscheiden und das Geschäft absagen: Verkürzen können Sie diese Phase der Unsicherheit, indem Sie den Käufer direkt nach der mündlichen Einigung bitten, einen Notar zu beauftragen. Falls das Geschäft später doch noch scheitert, ist so sichergestellt, dass der verhinderte Käufer die entstandenen Kosten trägt.

Der Notar erstellt den Kaufvertrag und setzt einen Termin für die Beurkundung fest. Allerdings sollen die Vertragsparteien ausreichend Gelegenheit haben, den Vertragsentwurf zu prüfen.

Bei sogenannten Verbraucherverträgen legt der Notar deshalb den Parteien im Regelfall mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin einen Vertragsentwurf vor. Damit diese Regel gilt, muss allerdings eine der Vertragsparteien Verbraucher und eine Unternehmer sein. Bei einem Verkauf von privat an einen privaten Käufer gilt diese Frist daher nicht. Allerdings wird auch in diesem Fall der Notar darauf achten, dass beide Seiten genügend Zeit haben, alle Aspekte des Verkaufs zu überlegen und zu prüfen.

Rechnet man noch etwas Bearbeitungszeit beim Notar hinzu, vergehen also auch bei einem Kauf von privat an privat einige Tage bis einige Wochen, bis der Vertrag beurkundet ist. Gerade wenn sich abzeichnet, dass bis zur Beurkundung noch Wochen vergehen, können Sie die mündlich getroffene Einigung mit dem Käufer noch etwas verbindlicher machen, indem Sie eine sogenannte Reservierungsvereinbarung schließen.

Mit einer solchen Vereinbarung können Sie Ihr Gegenüber zwar nicht endgültig zum Kauf verpflichten, aber immerhin festhalten, dass Sie Ihre Verkaufsaktivitäten für eine bestimmte Zeit einstellen. Im Gegenzug zahlt der zukünftige Käufer eine Reservierungsgebühr von zum Beispiel 10 Prozent der üblichen Maklerprovision. Kommt der Kaufvertrag später zustande, erhält der Käufer diese Gebühr erstattet.

Bei allen Versuchen, den Verkauf verbindlich zu machen, sollten Sie als Verkäufer immer bedenken, dass auch die finanzierende Bank noch ein Wort mitredet. Hat etwa der Hauskäufer in den Verhandlungen sein Budget überschritten, kann der Verkauf immer noch an der Finanzierung scheitern.

Zur Sicherheit sollte der Käufer den Notar im notariellen Kaufvertrag deshalb bevollmächtigen, die Vormerkung im Grundbuch wieder löschen zu lassen, falls der Vertrag wegen Nichtzahlung des Kaufpreises rückabgewickelt werden muss. Die Vollmacht erteilt also der Käufer; Sie als Verkäufer sollten aber sicherstellen, dass sie in den Vertrag aufgenommen wird.

Notar in der Nähe für den Immobilienverkauf finden

In Deutschland können Sie den Notar, welcher Ihr Immobiliengeschäft verbriefen soll, frei wählen. Sprich, Sie haben freie Notarswahl und keine Gebietsbindung oder dergleichen.

Wer aus räumlichen Gründen infrage kommt, können Käufer zum Beispiel bei der Notarauskunft der Bundesnotarkammer in Erfahrung bringen. Ein Kriterium für die Wahl des Notars ist sicherlich die gute Erreichbarkeit – kurze Fahrtzeiten sind in jedem Fall von Vorteil.

Eine weitere Möglichkeit:

Fragen Sie im Bekanntenkreis, wer gute Erfahrungen mit einem Notar gemacht hat. Sie können darauf bestehen, dass Sie als Käufer den Notar aussuchen. Schließlich zahlen Sie. Bekommen Sie keine Empfehlung, nennt Ihnen die örtliche Notarkammer Adressen in der Nähe. Die Anschriften der Kammern finden Sie etwa über eine Google-Suche oder unter deutsche-notarauskunft.de.

Notar für den Verkauf von Grundstücken, Wohnungen und Häusern beauftragen

Auch hier gibt es keine gesetzlichen Regelungen. Wurde die Immobilie über einen Makler verkauft, so wird Ihnen dieser einen Notar empfehlen bzw. vorschlagen. Der Vorteil besteht darin, dass die Bearbeitungszeiten und die einzelnen Abläufe automatisiert sind und der Notar sämtliche Unterlagen, welche für die Erstellung eines Kaufvertrages nötig sind, vom Makler erhält. Auch können sich beide Parteien sicher sein, dass der Kaufvertragsentwurf für beide Seiten fair erstellt wird.

Wenn kein Makler involviert war, kümmert sich meist der Käufer um die Notarwahl, da dieser den Notar auch vergütet. Dies muss in den meisten Fällen schriftlich erfolgen (Mail oder Brief). Auch wird Sie der Notar darauf hinweisen, dass im Falle einer Absage eventuell eine Gebühr fällig wird.

Vertragsinhalte des Kaufvertrags der Immobilie zwischen Käufer und Verkäufer klären

Der Immobilienkaufvertrag ist ein kompliziertes Dokument, welches nicht einfach zu verstehen ist, da sehr viele rechtliche Formulierungen enthalten sind. Nicht selten umfasst ein Notarvertrag 20 - 30 Seiten. Neben individuellen Absprachen sollten die folgenden Punkte auf jeden Fall im Kaufvertrag fürs Haus oder die Wohnung enthalten sein:

• Namen des Verkäufers und Käufers
• Daten zur Immobilie: Anschrift, Lage, Grundstücksbeschreibung sowie Grundbuchauszug mit Angabe aller Eigentümer
• Beschreibung der Ausstattung, Einrichtungsgegenstände sowie eventuell mitverkaufte bewegliche Sachen (z. B. Möbel, Heizölbestand o. ä.)
• Kaufpreis
• Kontodaten des Verkäufers und Beschreibung der Abwicklung der Zahlung, z. B. wenn eine Ratenzahlung geplant ist, dann muss ein detaillierter Zahlungsplan aufgestellt werden
• Aufteilung der Nebenkosten, die Regelung der Jahresendabrechnung
• Beschreibung bekannter Mängel
• Gewährleistungsregelungen
• Vereinbarung der Schlüsselübergabe
• Bevollmächtigung des Notariats zur Grundbucheintragung

Vertragsentwurf für den Verkauf der Immobilie zusenden lassen

Seit 2013 sind Notare verpflichtet, Eigentümern und Käufern einen Kaufvertragsentwurf zur Verfügung zu stellen.

Nach dem Vorbesprechungstermin mit Käufer und Verkäufer fertigt der Notar einen Vertragsentwurf an. Als Käufer haben Sie ein Recht darauf, dass Ihre Interessen darin berücksichtigt werden.

Auf dieser Grundlage kann der Notar einen Entwurf für den Kaufvertrag formulieren. Dabei muss er die Interessen beider Parteien mit aufnehmen und in den Entwurf einfließen lassen. Der Notar ist aber nur für rechtliche Fragen zuständig – den Kaufpreis etwa kann und darf er nicht beurteilen.

Ist der Kaufvertragsentwurf für beide Seiten in Ordnung, wird dieser dann die Basis für die notarielle Verbriefung bilden.

Wichtig bei Kaufverträgen von Bauträgern:

Den Entwurf schickt der Notar beiden Vertragsparteien rechtzeitig vor dem Beurkundungstermin zu, damit sie ihn prüfen können. Beim Kauf vom Bauträger ist eine Frist von mindestens 14 Tagen vorgeschrieben. Bei Fragen oder Änderungswünschen können Sie sich telefonisch an den Notar wenden und eventuell einen weiteren Termin vereinbaren.

Notwendige Unterlagen für den Notar zusammenstellen

Welche Unterlagen benötigt der Notar für die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfes vom Verkäufer einer Immobilie:

• Lageplan
• Grundbuchauszug
• Adresse der Immobilie
• Baujahr
• Wann wird die Immobilie frei
• Höhe des Kaufpreises und der mitverkauften beweglichen Gegenstände
• Ist die Immobilie vermietet oder leer
• Sind etwaige Belastungen vorhanden (Dienstbarkeiten, Nießbrauch, usw.)
• Grundstücksgröße
• Käufer- und Verkäuferdaten (Name, Anschrift, Steuer-ID, Staatsangehörigkeit, Familienstand, Geburtsdatum, Kontoverbindung des Verkäufers für die Kaufpreiszahlung)

Der Käufer des Hauses oder der Wohnung muss dem Notariat die Finanzierungsunterlagen (Grundschuldbestellung der Bank) vorab übermitteln. Am Notartermin müssen beide Parteien dann nur noch ihre Personalausweise mitbringen.

Die Beurkundung: Der Ablauf des Notartermins

Der Termin läuft in der Regel immer gleich ab und hat eine Dauer von ca. 60 Minuten. Zu Beginn des Treffens müssen alle Beteiligten ihr Ausweisdokument vorlegen. Anschließend verliest der Notar den Kaufvertragsentwurf und klärt dabei juristische Begriffe. Mit der Unterschrift von Käufer und Verkäufer ist der Kauf rechtskräftig.

Übergabe der Immobilie und Zahlung des Kaufpreises nach dem Notartermin

• Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt
• Veräußerungsanzeige beim Finanzamt
• Fälligkeitsmitteilung
• Grundbucheintragung

Hat der Käufer den notariellen Kaufvertrag unterschrieben, haben Sie als Verkäufer Ihr Ziel fast erreicht. Anschließend müssen Käufer und Verkäufer ihre Pflichten aus dem Vertrag allerdings noch erfüllen. Sie als Verkäufer übergeben die Immobilie und ermöglichen die Eigentumsumschreibung auf den Käufer, dieser wiederum zahlt den Kaufpreis.

Um die einzelnen Schritte der Eigentumsumschreibung kümmert sich im Wesentlichen der Notar. Ihre Aufgabe als Verkäufer ist es vor allem, die Übergabe der Immobilie zum vertraglich vereinbarten Datum vorzubereiten. Tatsächlich übergeben sollten Sie allerdings erst, wenn das Geld des Käufers auch tatsächlich auf Ihrem Konto eingetroffen ist. Es gilt der Grundsatz: „Ware (nur) gegen Geld“.

War Ihr Haus noch nicht vollständig abbezahlt, erhält die Bank zunächst das Geld, das Sie ihr noch schulden, und nur der Rest landet auf Ihrem Konto. Anders als in der Vergangenheit wird das Geld fast immer direkt überwiesen, ein treuhänderisch vom Notar geführtes Konto (sogenanntes Notaranderkonto) wird heutzutage nur noch in Fällen eingesetzt, in denen ein sogenanntes berechtigtes Sicherungsinteresse besteht.

Ist der Kaufpreis dann auf Ihrem Konto, informieren Sie den Notar darüber, und er stellt sicher, dass der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Gleichzeitig übergeben Sie dem neuen Käufer das Haus oder die Wohnung. Damit gehen die Lasten und Gefahren auf den Käufer über.

Die wichtigsten Punkte sollten Sie in einem Übergabeprotokoll festhalten:

• Anzahl und Art der Schlüssel
• Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung
• Noch anstehende Arbeiten mit Zuständigkeit und Fristen

Klärung von steuerlichen und rechtlichen Fragen beim Verkauf der Immobilie

Miteigentümer

Ohne Zustimmung Ihrer Miteigentümer können Sie die Gemeinschaft nur zwangsweise aufheben, über eine Teilungsversteigerung. Dazu stellen Sie einen Antrag beim zuständigen Amtsgericht. Sowohl mit Blick auf den Verkaufspreis als auch für das Verhältnis zu den Miteigentümern ist die Zwangsversteigerung wahrscheinlich nur eine Notlösung.

Steuern auf den Verkaufserlös

Vergehen zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre (gerechnet ab Datum der notariellen Beurkundung), bleiben die Veräußerungsgewinne steuerfrei. Nutzen Sie die Immobilie dagegen selbst, so gelten noch günstigere Regeln.

Ablösung des alten Baukredits

Wollen Sie Ihren Baukredit vorzeitig zurückzahlen, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Vermeiden können Sie diese nur, wenn Sie sich zeitnah eine neue Immobilie zulegen und den alten Kredit mit der neuen Sicherheit fortführen oder wenn der neue Käufer den alten Kredit übernimmt.

Die Notarkosten für Käufer und Verkäufer von Immobilien

Die Notarkosten beim Haus-, Wohnungs- oder Grundstückskauf trägt normalerweise der Käufer der Immobilie. Abweichende Vereinbarungen über die Kostenverteilung sind im Einzelfall möglich, sollten dann aber auch notariell verbrieft werden.

Haus, Wohnung und Grundstück ohne Notar verkaufen, ist das möglich?

Nein, das ist nicht möglich. Wer in Deutschland eine Immobilie verkaufen möchte, kommt um einen Notartermin und eine Beurkundung nicht herum.

Notarielle Vollmacht beim Verkauf einer Immobilie

Eine Vollmacht zum Hausverkauf muss notariell beglaubigt werden, um rechtswirksam zu sein. Wenn die Vollmacht vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages erteilt wurde, erlangt dieser unmittelbare Gültigkeit.

Häufig gestellte Fragen zum Notartermin

Welcher Notar ist für mich zuständig?

Der Notar ist frei wählbar, darf seine Tätigkeit aber nur in seinem Amtsbezirk vornehmen – unabhängig davon, wo sich die Immobilie befindet.

Wer beauftragt den Notar beim Hausverkauf?

Es gibt keine Vorgaben. Üblicherweise wählt der Käufer den Notar, da dieser auch die Notarkosten bezahlt.

Wer übernimmt die Notarkosten beim Hausverkauf?

In der Regel der Käufer. Die Höhe ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.

Welche Unterlagen benötigt der Notar beim Hausverkauf?

• Name und Anschrift von Käufer und Verkäufer
• Art und Anschrift der Immobilie
• Angaben zu Miet- oder Pachtverhältnissen
• Übernommene Gegenstände
• Kaufpreishöhe
• Sachmängel (falls vorhanden)
• Übergabetermin
• Aktueller Grundbuchauszug
• Erbnachweis, falls noch nicht im Grundbuch vermerkt
• Unterlagen zur Löschung von Belastungen
• Baulastenverzeichnis, Flurkarte, Wohnflächenberechnung
• Letzter Grundsteuerbescheid, Gebäudeversicherungspolice
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung inkl. Nachträge

Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?

Bis alle Voraussetzungen für die Zahlung vorliegen, dauert es in der Regel 4 bis 6 Wochen, je nach Auslastung des Grundbuchamtes. Erst danach verschickt der Notar die eigentliche Zahlungsaufforderung mit einer üblichen Frist von 2 Wochen.

Der gesamte Verkaufsprozess einer Immobilie – vom ersten Gespräch bis zum Erhalt des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers – dauert in der Regel zwischen 4 und 5 Monaten.

Wie geht es nach dem Notartermin weiter?

Unmittelbar nach der Beurkundung wird der Kaufvertrag intern beim Notar bearbeitet. Die Urkunde wird „ausgefertigt“, das heißt mit Ösen und einer versiegelten Schnur versehen und gesiegelt. Diese Originalurkunde verbleibt in der Sammlung des Notars und kann jederzeit durch die Beteiligten eingesehen werden. Von dieser Originalurkunde werden Ausfertigungen, beglaubigte Abschriften und einfache Abschriften erstellt, die zur Abwicklung des Kaufvertrages erforderlich sind.

Soweit ein gesetzliches Vorkaufsrecht der öffentlichen Hand besteht, wird der Notar den Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht einholen. Der Notar wird weiter seine gesetzlichen Meldungspflichten erfüllen, also die Veräußerungsanzeige an das Grunderwerbssteuer-Finanzamt übersenden und den Gutachterausschuss über den Vertrag und dessen Bedingungen informieren.

Im Regelfall ist nach den ersten Veranlassungen des Notars unmittelbar nach der Beurkundung eine Fälligstellung des Kaufpreises nach 4 bis 6 Wochen möglich. Dies liegt nicht an den langen Bearbeitungszeiten beim Notar, sondern an den Bearbeitungszeiten beim Grundbuchamt für die Eintragung der Vormerkung, der Verzichtserklärung der Gemeinde auf das gesetzliche Vorkaufsrecht und die Erklärung der abzulösenden Bank, dass die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch gegen Erhalt des noch offenen Darlehensbetrages gelöscht wird.

Sobald alle Voraussetzungen zur Kaufpreisfälligkeit vorliegen, wird der Notar den Kaufpreis fällig stellen. Hier erhält der Käufer vom Notar die sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Diese Mitteilung enthält die Bestätigung des Notars, dass alle Voraussetzungen für die Bezahlung des Kaufpreises vorliegen und der Käufer nunmehr binnen der im Vertrag festgelegten Frist (meist 14 Tage) den Kaufpreis zu zahlen hat. Von der Fälligkeitsmitteilung erhält der Verkäufer eine Abschrift, sodass er darüber informiert ist, dass er den Kaufpreis innerhalb der vertraglich vereinbarten Fristen erwarten kann.

Sobald dem Verkäufer der Kaufpreis auf seinem Konto gutgeschrieben wurde, ist der Käufer der rechtliche Eigentümer der Immobilie und die Schlüsselübergabe sollte nun unverzüglich erfolgen.

Die Beratung zum Notartermin bei SteGe Immobilien

Damit der Verkauf schnell und problemlos über die Bühne geht, begleitet SteGe-Immobilien Käufer und Verkäufer bei der kompletten Kaufabwicklung – von der Preisverhandlung über den Kaufvertrag bis hin zur Übergabe der Immobilie.