Verkäufer oder Käufer – wer muss die Maklerprovision zuerst zahlen?

Die meisten Immobilienmakler halten in ihren Geschäftsbedingungen fest, dass die Maklerprovision mit Abschluss eines notariellen Kaufvertrags verdient und fällig ist. In der Praxis wird ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen nach Vertragsunterschrift gewährt. Mit Verkäufern wird teilweise die Sonderregelung getroffen, dass sie ihren Anteil an der Maklerprovision erst mit Fälligkeit des Kaufpreises bezahlen müssen bzw. wenn der Kaufpreis auf ihrem Konto eingegangen ist.

Mit der ab dem 23.12.2020 gültigen Neuregelung der Maklergebühren gilt Folgendes zur Reihenfolge der Zahlungsverpflichtung: Schließt nur der Verkäufer einen Maklervertrag ab und wälzt einen Teil der Provision auf den Käufer ab, muss zuerst der Verkäufer zahlen und dies auch nachweisen, dann erst muss der Käufer zahlen. Hat der Makler eine Doppelprovision vereinbart, also einen Maklervertrag sowohl mit Verkäufer als auch Käufer abgeschlossen, gilt keine Reihenfolge bei der Zahlungsverpflichtung.

Wann ist das Provisionszahlung des Immobilienmaklers unwirksam?

Laut §652 BGB hat der Immobilienmakler Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

• Es wurde ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen.
• Der Makler hat eine Maklertätigkeit erbracht (Nachweis und/oder Vermittlung).
• Es wurde ein Kaufvertrag oder Mietvertrag abgeschlossen.
• Die Maklertätigkeit war Ursache für den Vertragsabschluss.
• Der Vertrag war nicht aufgrund eines Mangels im Nachhinein unwirksam.

Verlangt der Immobilienmakler eine Provision, obwohl oben genannte Punkte nicht erfüllt sind, so kann die zu viel bezahlte Provision zurückgefordert werden.

Beispiele:

• Maklervertrag wurde nicht rechtskonform in Schriftform erstellt
• Der Makler hat den Verkäufer oder Käufer nicht über sein Widerrufsrecht belehrt
• Der Immobilienmakler war nur für eine Partei entgeltlich tätig

Wann darf ein Immobilienmakler die Zahlung der Maklercourtage verlangen?

Prinzipiell wird die Maklerprovision immer dann fällig, wenn der Makler seiner vertraglich geregelten Pflicht nachgekommen ist. Das ist dann der Fall, wenn er erfolgreich einen Interessenten für den Hauskauf gefunden hat und der Kaufvertrag unterschrieben ist. Der abgeschlossene und notariell beurkundete Kaufvertrag stellt dabei den Zeitpunkt für die Fälligkeit der Maklerprovision dar. Die Berechnungsgrundlage für die Höhe der Maklerprovision ist der vertraglich festgelegte Kaufpreis. Im Maklervertrag wird die Höhe der Provision, die sich prozentual am Kaufpreis bemisst, schriftlich festgehalten.

Wichtig ist dabei auch, dass der Makler die folgenden Voraussetzungen erfüllt:

• Verkauf nach bestem Wissen und Gewissen
• Gültige Gewerbezulassung des Maklers
• Kausaler Zusammenhang zwischen Arbeit des Maklers und Interesse des Käufers
• Kein Interessenkonflikt vorhanden ist

Die Maklercourtage verhandeln – ist das noch möglich?

Theoretisch können Auftraggeber mit dem Vermittler über den konkreten Prozentsatz verhandeln.

In der Praxis orientiert sich die Maklerprovision allerdings an den ortsüblichen Sätzen. Das bedeutet, dass die Maklercourtage je nach Bundesland stark schwankt. Selbst innerhalb der Länder gibt es von Region zu Region große Unterschiede.

Bei uns beträgt die gesamte Provision 3 % zzgl. MwSt. (1,5 % für Käufer und 1,5 % für den Verkäufer) und ist nicht verhandelbar.

Die durchschnittlichen Kosten für die Maklerprovision

Wenn den Haus- oder Wohnungsverkauf ein Makler übernimmt, ist für dessen Tätigkeit eine Provision fällig. Nach den neuen gesetzlichen Regelungen findet eine Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer statt. Die Höhe der Maklerprovision bei einem Haus- oder Wohnungskauf ist derzeit noch nicht gesetzlich geregelt. Stattdessen haben sich gewisse Normen durchgesetzt. Üblicherweise fällt ein fester, prozentualer Provisionssatz in Abhängigkeit des Verkaufspreises an.

Wie hoch dieser ausfällt, ist inzwischen nach Bundesländern aufgeschlüsselt. So ergeben sich folgende Provisionssätze, die die Obergrenze bei der Vermittlung einer Immobilie oder eines Grundstücks darstellen:

Maklerprovisionen nach Bundesland (2025)

Die folgende Tabelle zeigt die üblichen Maklerprovisionssätze in den deutschen Bundesländern. Die Angaben verstehen sich inklusive Mehrwertsteuer und können je nach individueller Vereinbarung variieren.

Die Höhe der Maklergebühr: Wer zahlt den Makler?

Je nach Bundesland unterscheiden sich die Maklerkosten und bewegen sich zwischen 3 % und 7 % – siehe hierzu die oben aufgeführte Tabelle.

Durch das neue Gesetz ist klar geregelt, wer den Makler bezahlt – nämlich Käufer und Verkäufer je zur Hälfte (jeder den exakt gleichen Anteil an der Gesamtprovision).

Das neue Gesetz regelt die Verteilung der Maklercourtage beim Verkauf von Häusern und Eigentumswohnungen. Jetzt besteht nicht mehr die Möglichkeit, dem Käufer die Maklercourtage vollständig aufzubürden. Wer den Immobilienmakler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Maklerprovision zahlen. Im Regelfall ist das der Verkäufer. Diese faire Teilung der Provision ist insbesondere vorteilhaft für den Käufer, da sich so die Erwerbsnebenkosten senken.

Die Maklerprovision für mein Immobilienobjekt berechnen

Beim Immobilienverkauf errechnen sich die Maklerkosten aus einem gewissen Prozentanteil der Maklerprovision. Ein Beispiel: Ein Haus wird für 380.000 Euro verkauft. Es ist eine Maklerprovision von 3,48 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer vereinbart, die Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen zahlen. Der Hausverkauf kostet also jeden 1,74 % Maklerprovision.

Rechenbeispiel:

Kaufpreis × Prozentsatz der Maklerprovision = Höhe der Maklerprovision

380.000 € × 0,0174 = 6.612 € Maklerprovision für jede Partei.

Der Zeitpunkt zur Zahlung der Immobilienmakler Provision

Grundsätzlich wird die Maklerprovision dann fällig, wenn der Makler eine Immobilie erfolgreich vermittelt hat und ein notariell beurkundeter Kaufvertrag vorliegt.

Hier erfahren Sie nun mehr über Sonderfälle, über die Maklerprovision und ihre Fälligkeit ohne Maklervertrag und über Situationen, in denen der Makler die Courtage überhaupt nicht verlangen darf.

Die wichtigsten Fakten in aller Kürze:

• Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags wird die Provision gezahlt. Der festgelegte Kaufpreis stellt die Berechnungsgrundlage für die Höhe der Provision dar.
• Auch ohne Maklervertrag müssen Sie bei erfolgreicher Vermittlung Provision zahlen, und zwar normalerweise ebenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
• Bei grober Fahrlässigkeit, Nichtzustandekommen des Vertrags oder Verjährung müssen Sie in den meisten Fällen keine Maklerprovision entrichten.

Prinzipiell wird die Maklerprovision immer dann fällig, wenn der Makler seiner vertraglich geregelten Pflicht nachgekommen ist. Das ist dann der Fall, wenn er erfolgreich einen Interessenten für den Hauskauf gefunden hat und der Kaufvertrag unterschrieben ist. Der abgeschlossene und notariell beurkundete Kaufvertrag stellt dabei den Zeitpunkt für die Fälligkeit der Maklerprovision dar.

Die Berechnungsgrundlage für die Höhe der Maklerprovision ist der vertraglich festgelegte Kaufpreis. Im Maklervertrag wird die Höhe der Provision, die sich prozentual am Kaufpreis bemisst, schriftlich festgehalten.

Die Maklerprovision wird nach dem neuen Gesetz von Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen getragen.

In welchen Fällen entfällt der Provisionsanspruch des Maklers?

Es gibt einige Ausnahmefälle, in denen der Makler seine Provision nicht verlangen darf. Dabei kommt es auch stets auf die Formulierung im Maklervertrag an. Wenn beispielsweise der Käufer im letzten Moment abspringt, kann es sein, dass die Maklerprovision ihre Fälligkeit behält. Versuchen Sie dementsprechend, als Kriterium für die Fälligkeit der Maklerprovision den abgeschlossenen Kaufvertrag im Maklervertrag unterzubringen.

Darüber hinaus kann der Anspruch des Maklers auf die Zahlung seiner Provision verjähren. Wenn Sie dem Makler kündigen und danach einen Käufer finden, der zunächst Kontakt zum Makler hatte, besteht eigentlich eine Bindungsfrist zum Makler. Vergehen aber mehr als sechs Monate, verjährt der Makleranspruch und Sie müssen ihm keine Provision mehr zahlen.

Falls Sie nachweisen können, dass der Makler einen Interessenkonflikt hatte, fahrlässig gehandelt oder wesentliche Mängel verschwiegen hat, ist es möglich, ihm die Provision auch nachträglich wieder zu entziehen.

Die Maklergebühren steuerlich absetzen

Sie können die Maklergebühr absetzen, wenn Sie berufsbedingt in eine Mietwohnung ziehen. In welchen Fällen das noch geht, hier im Überblick.

Vermietung: Sie können die Maklerprovision absetzen

Sie möchten eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten. Beauftragen Sie einen Makler, der Ihnen ein Mietobjekt vermittelt, können Sie als Vermieter die Provision steuerlich geltend machen. Allerdings nicht als Werbungskosten. Die Maklergebühr zählt in einem solchen Fall zu den Anschaffungsnebenkosten. Diese werden auf den Kaufpreis aufgerechnet und dann linear abgeschrieben.

Doppelte Haushaltsführung: Sie können die Maklergebühr absetzen

Wenn Sie aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung am Arbeitsort mieten, können Sie die Maklerkosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

In allen anderen Fällen, können Sie die als Verbraucher die Maklergebühr nicht von der Steuer absetzen.

Die Aufteilung der Maklergebühren nach Immobilienobjekt

Das neue Gesetz betrifft nur Wohnungen und Häuser von Privatpersonen.

Baugrundstücke und alle gewerblichen Immobilien sowie Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser sowie gemischt genutzte Immobilien fallen – egal, ob diese an Verbraucher oder an gewerbliche Kunden vermittelt werden – nicht unter die neuen Provisionsregelungen. Aber auch der Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an gewerbliche Kunden fällt nicht unter die neue Provisionsteilung.

Dazu Rechtsanwalt Sven R. Johns, Berlin: „Neu für alle Immobilienmakler ist in Zukunft, dass ein Provisionsanspruch aus den neuen Vorschriften der §§ 656c und d BGB oder wie bisher aus § 652 BGB folgen kann. Das wird besonders dann schwierig einzuschätzen, wenn die Vermittlung einer Immobilie sowohl unter die bekannten Provisionsregelungen oder eben unter das neue Provisionsrecht fallen kann. Hier fängt die Entscheidung über die später zu erzielende Provision schon in den Verhandlungen über den Verkäufer-Maklervertrag an. Baugrundstücke oder Mehrfamilienhäuser können aber auch in Zukunft mit einer reinen Außenprovision angeboten werden. Das sieht das Maklerrecht in Zukunft so vor.“

Die Maklerprovision beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks

Wenn Privatverkäufer ein Grundstück verkaufen möchten, so wäre dies nach der neuen gesetzlichen Regel abzuwickeln. Da Grundstücke jedoch meist von Bauträgern gekauft werden, könnte man auch zwei Angebote erstellen.

Wenn eine Immobilienvermittlung an einen Verbraucher oder an einen Bauträger erfolgen kann, dann könnten Immobilienmakler mit zwei verschiedenen Exposees arbeiten.

Dazu Rechtsanwalt Sven R. Johns, Berlin: „Ein Grundstück, das mit einem alten Haus bebaut ist und das sowohl für einen Bauträger zur Neubebauung als auch für eine Familie zur Sanierung mit Aus- und Umbau attraktiv sein kann, könnte deshalb sowohl mit 3,48 % Käuferprovision inkl. MwSt. an Bauträger als auch mit je 1,74 % Verkäufer- und Käuferprovision an Verbraucher angeboten werden.“

Hinweis von ImmoScout24:

In einem solchen Fall könnte die Vermittlung an Bauträger unter der Rubrik „Baugrundstück“ in dem Portal ImmoScout24.de angeboten werden. Das Exposé sollte dann überschrieben werden mit dem Hinweis: „Angebot an Bauträger“. Unter Provision könnte dann dort vermerkt sein: 3,48 % Käuferprovision inkl. MwSt. – dieses Angebot richtet sich ausschließlich an Bauträger und gewerbliche Immobilienkäufer.

Das Immobilienangebot, das sich an Verbraucher richtet, würde unter der Rubrik „Haus Kauf“ eingestellt werden. Zur Klarstellung könnten Sie als Immobilienmakler in dem einen Exposé jeweils auf das andere Angebot hinweisen, das sich an die andere Zielgruppe richtet.