Grundstücks- und Immobilienbewertung in München

Sie möchten sich über den reellen Marktwert Ihrer Immobilie informieren? Egal ob es sich um Erbe, Verkauf oder Schenkung handelt, essenziell hierfür ist in jedem Fall eine unabhängige, neutrale Bewertung Ihrer Immobilie.

Möglich ist dies zum Beispiel über online verfügbare Eingabemasken, welche aber nur einen groben Richtwert bieten. Um eine fachlich fundierte und vor allem auf Ihr individuelles Objekt zugeschnittene Bewertung zu erhalten, ist es notwendig, einen unabhängigen Gutachter zu engagieren, oder alternativ einen Makler für die Bewertung Ihres Objekts heranzuziehen.

Immobilienmakler sind sehr vertraut mit der jeweils aktuellen Marktlage und daher verlässliche Partner, die sich in Ihrer Funktion dem Prinzip der Neutralität verpflichtet haben. Das bedeutet, dass ein Makler bei einer Tätigkeit für zwei Parteien streng auf Objektivität achtet, bei einer Vertragsbeziehung zu lediglich einer Partei ist er nur dieser zur Interessenwahrung verpflichtet. Somit können Sie als Auftraggeber sicher sein, in Ihrem Immobilienmakler einen verlässlichen Partner gefunden zu haben.

Für die Wertermittlung im Immobilienbereich gibt es eine Anzahl anerkannter und weit verbreiteter Verfahren. Welches Verfahren wann eingesetzt wird, hängt maßgeblich davon ab, was bewertet werden soll. Grundsätzlich kann man sagen, dass das Vergleichswertverfahren am häufigsten angewandt wird.

Diese Verfahren und ihre Unterschiede sollen nun im Folgenden genauer erläutert werden:

Vergleichswertverfahren - Bewertung von Immobilien in Lagen mit hohem Angebot

Auf welche Weise wird der Wert eines Grundstücks ermittelt? Hierzu wird das sogenannte Vergleichswertverfahren angewandt. Es dient hauptsächlich der Wertermittlung von Grundstücken aller Art und Häusern und Wohnungen in nachfragestarken Lagen, wenn weitgehend ähnliche Objekte auf benachbarten Grundstücken verbaut sind (bspw. Ein- oder Zweifamilienreihenhäuser, Eigentumswohnungen, Garagen o. a. gleichartig typisierbare Gebäude). Immobilienwerte werden hierzu auf Grundlage des Vergleichs von realen Kaufpreisen der näheren Vergangenheit abgeleitet. Diese können beim örtlichen Gutachterausschuss über die anonymisierte Kaufpreissammlung eingesehen werden. Dem in der Verwaltung des Landkreises beheimateten Ausschuss gehören verschiedene Vertreter an. Ehrenamtlich tätige Mitglieder, Juristen und Vertreter des Finanzamts verwalten die Datensätze der in Deutschland notariell zu beglaubigenden Grundstückskaufverträge und erstellen daraus verschiedenste Statistiken. Unter diesen dann auch die Kaufpreissammlung. Möglich wird die Anwendung des Verfahrens aber erst, wenn eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen zur Verfügung steht. Vergleichbarkeit kann durch unterschiedliche Kriterien gegeben sein. Idealerweise sind Grundstücke benachbart und weisen ähnliche Merkmale auf. Die Genauigkeit der Bewertung steigt dann mit der Zahl der zur Verfügung stehenden Vergleichsobjekte. Sollte es an einem Ort nicht genügend Vergleichsobjekte geben, kann der Suchradius aber auch erweitert werden. Hierzu werden dann Kaufpreise von Immobilien mit vergleichbaren Kriterien anderer Orte herangezogen.

Neben dem Preis für die reine Grundstücksflache können weitere Merkmale für Zu- und Abschläge auf den Verkehrswert zur genaueren Bestimmung herangezogen werden:

• Bodenbeschaffenheit, also die Art des Untergrunds und dessen Tragfähigkeit.
• Grad der Erschließung.
• Lage. Hierzu gehört die örtliche Lage innerhalb des bebauten Raums, sowie gegebene Lichtverhältnisse und die angrenzende Verkehrslage.
• Lage innerhalb (natürlicher) Gefahrenzonen.
• Art und Verwendung der Nachbarliegenschaften.
• Äußere Umwelteinflüsse wie Lärm, Gerüche, etc.
• Planungs- und Baurecht und daraus ggf. entstehende Nutzungsbeschränkungen.
• Zustand der Außenanlagen und evtl. erforderliche Instandsetzungen.
• Eventuelle Grundeinbeziehungen und Grundabtretungen sowie die Bauplatzeigenschaft.

Lage

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Baujahr der Immobilie

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Größe der Immobilie

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Ausstattung der Immobilie

Sachwertverfahren - Bewertung von Immobilien in Lagen mit wenig Angebot

Wie bewertet man nun Immobilien, die zur Eigennutzung erworben werden sollen und in Lagen mit geringem Angebot liegen? Hier findet das sogenannte Sachwertverfahren Anwendung. Grundlage hierfür sind die tatsächlichen Herstellungskosten der Immobilie und nicht wie für die kommerzielle Nutzung relevant, die möglichen Erträge, die durch diese erwirtschaftet werden könnten. Der Verkehrswert ergibt sich bei einer Bewertung nach diesem Verfahren aus dem Wert des Grundstücks und den Herstellungskosten der darauf errichteten Immobilie. Der Immobilienwert selbst wird am Tag der Wertermittlung mit Hilfe der Normalherstellungskosten (NHK) bestimmt. Diese Tabellen werden vom zuständigen Bundesministerium in gewissen Abständen herausgegeben. Die Annahme ist, dass das gleiche Gebäude zum Zeitpunkt der Wertermittlung neu errichtet werden müsste. Eine weitere maßgebliche Größe ist die vorliegende Bausubstanz. Über die Zeit wird ein Substanzverbrauch angenommen, der sich negativ auf den Wert auswirkt. Aus diesen Werten wird dann ein aktueller Wiederbeschaffungswert ermittelt

Ertragswertverfahren - Bewertung von Immobilien zur Vermietung/ Verpachtung

Als dritte Form der Bewertung stellt sich das Ertragswertverfahren dar. Es findet dann Anwendung, wenn man den Wert eines Renditeobjekts ermitteln will. Renditeobjekte sind zur Vermietung gebrachte Ein- oder Mehrfamilienhäuser, Wohnungen und Gewerbeimmobilien jeglicher Art oder aber auch gemischt bebaute Grundstücke. Ähnlich wie beim Sachwertverfahren besteht die Ertragswertermittlung wieder aus zwei Komponenten. Auf der einen Seite steht wie bei den erstgenannten Verfahren der Bodenwert des Grundstücks, auf der anderen ist es nun der Ertrag, der mit der darauf errichteten Immobilie eingenommen werden kann. Je nach angenommener Restnutzungsdauer der Objekte kommen spezifische Formen des Ertragswertverfahrens zum Einsatz.

Beim „Allgemeinen Ertragswertverfahren" wird ein über Gebäude- und Bodenwert-Anteil differenzierter Ansatz genutzt. Es werden zusätzlich Faktoren wie der Liegenschaftszins, die Bewirtschaftungskosten und sonstige wertbeeinflussende Umstände angesetzt. Dadurch ist dieser Ansatz besonders übersichtlich und ein äußerst exaktes Abbild des Ist-Zustandes. Grundlagen der Annahmen sind meist auf ein Nutzungsjahr bezogen. Die Restnutzungsdauer wird hier nicht in Betracht gezogen.

Beim „Vereinfachten Ertragswertverfahren" werden in der Umkehr Faktoren wie der Liegenschaftszins, Bewirtschaftungskosten und etc. nicht herangezogen. Hier ist es die angenommene Restnutzungsdauer, die maßgeblich das Ergebnis bestimmt. Eine Sonderform dieses Verfahrens gilt bei sehr langen Restnutzungsdauern von 40 Jahren und mehr. Der Bodenwert wird mit fortschreitender Nutzungsdauer schlussendlich vernachlässigbar. Aus diesem Grund wird er schlichtweg nicht mehr mit in die Kalkulation einbezogen.

Letztendlich entscheidet jedoch immer der Markt, welchen Wert eine Immobilie besitzt. Erst der Preis, auf den sich Käufer und Verkäufer einigen, legt den tatsächlichen, aktuellen Wert des Objekts fest. Professionelle Immobilienbewertungen liefern hierfür eine verlässliche Grundlage, auf deren Basis Verhandlungen bezüglich Kauf, Verkauf, Erbe, Schenkung, Scheidung, Erbpacht oder ähnlichem geführt werden können.