Immobilien richtig vererben: Die Übertragung von Wohneigentum an die Erben

Immobilien richtig vererben: Die Übertragung von Wohneigentum an die Erben

Eine Immobilie zu vererben ist keine einfache Aufgabe. Immobilienbesitzer müssen sich rechtzeitig darüber Gedanken machen, was mit ihrer Immobilie im Falle ihres Todes geschehen soll: Wird die Immobilie vererbt oder besser zu Lebzeiten verschenkt? Wie wird das Testament geregelt und wie hoch fällt der Pflichtteil für Miterben aus?

In diesem Artikel finden Sie alle wichtigen Informationen rund um das richtige Vererben einer Immobilie.

  • Haus, Wohnung oder Grundstück vererben oder schenken?
  • Wie wird eine Immobilie vererbt?
  • Was ist eine Erbfolge?
  • Was bedeutet Erbengemeinschaft?
  • Was regelt der Erbvertrag
  • Testament
  • Nießbrauch und Wohnrecht
  • Steuerliche Aspekte


Voraussetzungen der Immobilienerbschaft zu Lebzeiten schaffen- Vererben oder verkaufen?

Zu Lebzeiten sollte sich jeder über die Vor- und Nachteile informieren ob und wann die Immobilie am besten vererbt oder verschenkt wird. Dies ist meist keine leichte Aufgabe da einige Punkte zu berücksichtigen sind.  Das Hauptanliegen eines Erblassers ist häufig, die eigene Immobilie mit möglichst geringen Kosten, wenig Zeitaufwand und ohne Streit weiterzugeben. 

Wird eine Immobilie vererbt, fällt für die Erben meiste eine sogenannte Erbschaftssteuer an. Die Höhe richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zu dem Erblasser. Neben den unterschiedlichen Steuerklassen gelten noch Freibeträge, die sich ebenfalls am Verwandtschaftsgrad zwischen Erbe und Erblasser orientieren. 

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie vor dem Ableben zu verkaufen. Sie kann entweder zum öffentlichen Verkauf stehen oder aber an die eigenen Kinder oder andere Verwandte verkauft werden. Dies ist eine Gelegenheit sowohl die Erbschafts- als auch die Schenkungssteuer zu umgehen.

Dabei sollte aber bedacht werden, dass es nicht möglich ist die Immobilie zu einem Freundschaftspreis oder einem obligatorischen Euro zu verkaufen. Sollte die Immobilie stark unter ihrem Wert verkauft werden, zählt dies zu einer inoffiziellen Schenkung. In diesem Fall wird dann ebenfalls die Schenkungssteuer erhoben. 

 

Mit dem Erbrecht und der gesetzlichen Erbfolge von Immobilien auseinandersetzen

Die Vorgaben laut Erbrecht bezüglich der gesetzlichen Erbfolge sind im BGB definiert. Sie sehen vor, dass zwischen dem Verwandtenerbrecht und dem Erbrecht des Ehegatten unterschieden wird:

Anbei eine kurze Übersicht wie die Erbfolge gesetzlich geregelt ist:

Verwandtenerbrecht

  • Erben erster Reihe: Nachkommen des Erblassers (Kinder, Enkel, Urenkel etc. Dies gilt auch für Adoptivkinder bei Anerkennung der rechtlichen Vaterschaft, nicht aber für Stiefkinder). Dabei gilt: Leben Kinder noch, erben Enkel nichts.
  • Erben zweiter Reihe: Eltern und ihre Nachkommen (Geschwister, Neffen, Nichten, Großneffen, Großnichten des Erblassers). Dabei gilt: Leben Eltern noch, erben Geschwister nichts.
  • Erben dritter Reihe: Großeltern und ihre Nachkommen (Onkel, Tanten, Cousins, Cousinen des Erblassers). Dabei gilt: Leben Onkel oder Tanten noch, erben Cousins und Cousinen nichts.
  • Erben vierter Reihe: Urgroßeltern und ihre Nachkommen
  • Erben fünfter Reihe: Ur-Urgroßeltern sowie entfernte Verwandte

Ehegattenerbrecht

In welchem Umfang der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner Erbe wird, ist im BGB (Erbquote und Zugewinnausgleich) geregelt. Die Erbquote richtet sich danach, inwieweit Verwandte erster und niedrigerer Ordnung zu den Erben gehören:

  • Gibt es keine Verwandten erster und zweiter Reihe und keine Großeltern mehr, wird der Ehegatte Alleinerbe
  • Gibt es noch Erben zweiter Reihe oder Großeltern, erbt er die Hälfte
  • Gibt es Erben erster Reihe, erbt er ein mindestens Viertel

Wenn kein Erbe aus den oben genannten Reihen vorhanden ist und keinerlei Erben auffindbar sind, dann geht das Erbe als sogenannte Fiskalerbschaft an den Staat.

Der Bund steht in der gesetzlichen Erbreihenfolge an letzter Stelle. Fiskalerbschaften treten damit immer erst dann auf, wenn der Erblasser keine anderen Erben hinterlässt.

Das kann auch dann der Fall sein, wenn zwar Verwandte und Ehegatten des Verstorbenen vorhanden sind, diese jedoch das Erbe ausschlagen. Haben alle potentiellen Erben der Annahme des Nachlasses widersprochen, sind keine rechtmäßigen Erben vorhanden, sodass die Fiskalerbschaft eintritt.

 

Die Vererbung von Immobilien im Testament festhalten

Um das Erbe rechtlich zu sichern, ist es jedem möglich ein Testament aufzusetzen. In diesem kann angegeben werden, wer was und in welchem Umfang erben soll und wer nur den Pflichtteil erbt.

Inhalt des Testaments muss mindestens ein Erbe sein. Es können allerdings auch mehrere Erben eingetragen werden. Es ist möglich das Vermögen gerecht auf alle aufzuteilen. Es ist aber ebenso möglich Einzelpersonen mehr bzw. weniger zu vererben.

Pflichtteil: Ein Erblasser hat immer die Möglichkeit Angehörige zu enterben. Ihnen steht, je nachdem in welcher Ordnung sie sich befinden, trotzdem ein gesetzlich geregelter Pflichtteil zu. Dieser steht den Kindern, Ehepartnern, Partnern aus einer eingetragenen Lebensgemeinschaft sowie Eltern zu.

Bei einem handschriftlichen Testament ist es wichtig, dass der komplette Text per Hand geschrieben und unterzeichnet ist, damit die Richtigkeit überprüft werden kann. Es ist nicht gültig, wenn es von einer dritten Person bzw. mit dem Computer geschrieben wurde.

Desweiteren sollte der Ort und das Datum der Testamentsverfassung angegeben sein sowie eine Überschrift wie "Testament" bzw. "Mein letzter Wille". Das Datum ist wichtig, da immer das jüngste Testament zählt, sollten mehrere verfasst worden sein.

Eine weitere Möglichkeit ist, dass das Testament mit einem Notar verfasst wird. Dieser verfasst den letzten Willen oder beurkundet das handschriftliche Testament offiziell. Dafür fallen Gebühren an, die sich nach dem zu vererbenden Vermögen richten.

Einen Erbvertrag der Immobilie aufsetzen um den Nachlass zu klären

Der entscheidende Unterschied: Beim Testament verfügt der Erblasser, wer was bekommt, und kann seine Entscheidung jederzeit widerrufen oder ändern. Bei einem Erbvertrag müssen beide Parteien zustimmen: derjenige, der gibt, und derjenige, der etwas bekommt, dafür aber möglicherweise eine Gegenleistung erbringen muss.

Immobilien mit Erbvertrag vererben

Der Erbvertrag beinhaltet ebenfalls die Aufteilung des Vermögens des Erblassers, mit dem Unterschied, dass der Vertrag verpflichtend zwischen mindestens zwei Personen abgeschlossen wird. Der Erbvertrag gibt dem Erblasser die Möglichkeit den Ehepartner als Alleinerben einzusetzen.

Ein Erbvertrag kann vor allem für Paare hilfreich sein, die weder verheiratet sind oder sich in keiner eingetragenen Lebenspartnerschaft befinden. Auf diesem Weg können sich die Partner trotzdem als gegenseitige Erben eintragen.

Für einen rechtskräftigen Erbvertrag müssen alle beteiligten Personen sowie ein Notar anwesend sein. Nur durch die Unterschriften aller Vertragspartner wird der Erbvertrag gültig. Er wird durch den Notar beurkundet, wodurch Gebühren anfallen. 

Berliner Testament

Für die Absicherung des Ehepartners wurde das sogenannte Berliner Testament eingeführt. Es ist ein gemeinschaftliches Testament, welches in der Regel Ehepaare mit Kindern in Anspruch nehmen.

Der Partner kann in dieser Form des Nachlasses, den Kindern vorgezogen und als Alleinerbe eingesetzt werden. Auf diesem Wege können sich Paare nach dem Tod absichern. Die Kinder wurden auf diesem Wege vorerst enterbt und erben erst nach dem 

Das Berliner Testament kann, wie das normale Testament, offiziell bei einem Notar erstellt, aber auch handschriftlich verfasst werde. Auch hier ist es wichtig, dass das komplette Testament handschriftlich geschrieben wird und Datum sowie Ort vermerkt sind. 

 

Haus, Wohnung oder Grundstück vererben: Die einzelnen Immobillienobjekte

Das eigene Haus oder Wohnung an den Nachlass vererben

 

Nicht jeder hat das Glück, ein Alleinerbe zu sein. Erben mehrere Personen ein Haus oder die Eigentumswohnung, besteht nach dem BGB eine sogenannte Erbengemeinschaft. Alle haben das gleiche Recht an dem Objekt, sodass sie sich nun absprechen müssen. In der Praxis erweist sich dies oft als Hindernis. Das gemeinschaftliche Verwalten des Nachlasses wird oft als aufwendig und problematisch empfunden, da nun diverse Interessen miteinander vereinbart werden müssen. Einen Konsens zu finden, ist oft schwer. Aus diesem Grund ist es ratsamer, wenn ein Erblasser eine Eigentumswohnung per Testament klar einer Person vermacht.

Entstehen durch das gemeinsam geerbte Haus oder die geerbte Wohnung Familienstreitigkeiten, kann dies nachhaltige monetäre Folgen haben. So kann jeder Miterbe beispielsweise eine sofortige Aufhebung der Erbengemeinschaft beantragen, was eine Teilung des Erbes als Konsequenz hat. 

Die ungünstigste Möglichkeit ist nun, dass es zu einer sogenannten Teilungsversteigerung kommt. Leider bedeutet das in der Regel: Die so wertvolle Immobilie von Oma im Zentrum von München wird deutlich unter dem Marktwert an den Meistbietenden verkauft. Der Erlös daraus geht in gleichen Teilen an die Erben. 

Ratsamer wäre es hingegen, sich gemeinsam auf einen Verkauf zu einigen. Einer der Miterben kann die anderen Miterben rauskaufen und so alleiniger Besitzer der Immobilie werden oder die Wohnung geht an einen Dritten. 

Erbengemeinschaften sind dringend angeraten, stets einen Immobilienmakler zu konsultieren. Er kann objektiv die Eigentumswohnung oder das Haus bewerten und sie im Anschluss gewinnbringend veräußern.

Das Grundstück an die Erben weitergeben

Wer ein Grundstück vererben will, muss bedenken, dass es nicht immer möglich ist, es unter den Erben aufzuteilen. Dies wäre nur machbar, wenn es groß genug und so geschnitten ist, dass eine Realteilung in mehrere voneinander unabhängige Grundstücke sinnvoll und möglich wäre. Besteht die Erbengemeinschaft aus zwei Personen, mag dies mitunter eine Möglichkeit darstellen. Gibt es mehr Miterben, dürfte sich dieser Weg in der Regel als wenig praktikabel erweisen.

Sollte ein zu vererbendes Grundstück nicht teilbar sein, besteht eine weitere Möglichkeit zur Vermeidung von späteren Erbstreitigkeiten darin, das Grundstück bereits zu Lebzeiten zu verkaufen und den Angehörigen stattdessen Geldvermögen zu vermachen. Der Vorteil dieser Lösung: Der Verkaufserlös kann problemlos aufgeteilt werden und jeder Erbe kann unabhängig von seinen Miterben bestimmen, was er mit seiner Erbschaft tun möchte. So steht einer konfliktfreien Erbauseinandersetzung nichts mehr im Wege.

TIPP:                                     

Auch wenn sich ein Verkauf des Grundstücks zu Lebzeiten aus Gründen der Praktikabilität anbietet, sollte zunächst geprüft werden, inwieweit Spekulationssteuer beim Verkauf anfallen könnte. Läuft die Spekulationsfrist noch, wäre der Verkauf steuerpflichtig, was dann letztlich zu Lasten der Erben ginge, da der Steuerbetrag das zu vererbende Vermögen reduziert.

 

Immobilie geerbt: Diese Möglichkeiten bestehen für die Nutzung

Die Immobilie selbst nutzen und bewohnen

 

Sind Sie Alleinerbe, kommt möglicherweise die Eigennutzung der geerbten Immobilie für Sie infrage. Oft entsteht der Wunsch, selbst in die geerbte Immobilie einzuziehen, wenn es sich dabei zum Beispiel um das Elternhaus handelt und Erinnerungen an dem Haus hängen.

Ob die Eigennutzung das Richtige für Sie ist, hängt von vielen Faktoren ab. Stellen Sie sich vorab folgende Fragen:

  1. Passt die Immobilie zu mir und meinen Bedürfnissen? Beachten Sie dabei zum Beispiel die Größe der Immobilie, die Zimmeranzahl und die Größe des Hauses oder der Wohnung.
  2. Passt die Lage der Immobilie zu mir und meinen Bedürfnissen? Beachten Sie dabei auch Ihre aktuelle Wohnsituation, den Weg zur Arbeit und die Entfernung zum sozialen Umfeld.
  3. Wie hoch ist der Sanierungs- beziehungsweise Modernisierungsbedarf?

Beachten Sie auch, dass bei jedem Erbe eine Erbschaftssteuer anfällt. Diese ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad.

Sind Sie nicht Alleinerbe, sondern Miterbe, muss sich die Erbengemeinschaft einig sein, dass Sie oder einer der Miterben die Immobilie selbst nutzt. In diesem Fall muss der zukünftige Bewohner in der Lage sein, die Miterben auszuzahlen. Auch über die Höhe der Auszahlung an die Miterben muss sich die Erbengemeinschaft einigen.

 

Die Immobilie vermieten

Ob die Vermietung Ihrer geerbten Immobilie sinnvoll ist, hängt von der Art der Immobilie ab. Grundsätzlich kann die Vermietung eines geerbten Mehrfamilienhauses sowie einer geerbten Wohnung sinnvoll sein. Auf die Frage, ob es sich lohnt, ein geerbtes Einfamilienhaus zu vermieten, statt zu verkaufen, lautet die Antwort meist: Nein. 

Denn der Verkauf eines Einfamilienhauses ist in der Regel sinnvoller als die Vermietung. Der Grund: Während Sie bei einem Mehrfamilienhaus hohe Sanierungskosten auf die einzelnen Mieter umlegen können, müssen Sie bei einem Einfamilienhaus als Vermieter einen großen Teil der Kosten selbst tragen. Mehrfamilienhäuser mit mehreren Mietwohnungen liefern meist bessere Renditen und Quadratmeterpreise als ein Einfamilienhaus.

Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft, gilt es außerdem zu beachten, dass alle Miterben der Vermietung zustimmen. In einer Erbengemeinschaft sollten Sie Zuständigkeiten im Rahmen der Vermietung klar definieren und vereinbaren, um Konflikten vorzubeugen.

Die Vorteile bei der Vermietung

  • Sie können die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt selbst nutzen.
  • Das Haus oder die Wohnung dient weiterhin als Vermögensanlage.
  • Sie erhalten regelmäßige Einkünfte durch die Miete(n).

Die Nachteile bei der Vermietung

  • Wer die vermietete Immobilie später doch verkaufen möchte, erzielt in der Regel einen niedrigeren Verkaufspreis.
  • Die Vermietung einer Immobilie erfordert Zeit und Fachkenntnisse. Beachten Sie den Verwaltungsaufwand und die -kosten bei Ihrer Entscheidung.

Die Kosten für etwaige Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen können hoch sein.

 

Der Immobilienverkauf nach Erbschaft

Die meisten Erben entscheiden sich für den Verkauf des geerbten Hauses beziehungsweise der geerbten Wohnung. Denn oft passt die Immobilie selbst oder die Lage nicht zu den individuellen Vorstellungen. Insbesondere bei älteren Immobilien ist außerdem ein hoher Sanierungs- und Modernisierungsaufwand zu erwarten.

Sind Sie nicht Alleinerbe, sondern Teil einer Erbengemeinschaft, ist der Verkauf meist die einfachste und oft konfliktärmste Lösung.

Warum der Verkauf der geerbten Immobilie für viele der beste Weg ist:

  • Meist höherer Gewinn als bei der Vermietung: Vor allem bei Einfamilienhäusern ist der Verkauf wirtschaftlich gesehen am sinnvollsten.
  • In einer Erbengemeinschaft gestaltet sich die Eigennutzung und Vermietung meist schwierig: Bei der Eigennutzung müsste der Selbstnutzer alle Miterben auszahlen.
  • Bei der Vermietung müssen Sie Zuständigkeiten klar definieren und regeln.
  • Mit dem Verkaufserlös können Sie Ihre Wunsch-Immobilie finanzieren: Entspricht die geerbte Immobilie nicht Ihrer Traum-Immobilie, können Sie mit dem Verkaufserlös Ihre Wunsch-Immobilie kaufen.

Der Verkauf einer Immobilie ist meist nur schwer realisierbar, wenn Sie selbst nicht in der Nähe der Immobilie wohnen. In diesem Fall lohnt es sich, einen Makler vor Ort mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen.

Sie sind sich noch unsicher? In unserem Beitrag zum Thema “Vermieten oder verkaufen?” zeigen wir Ihnen, wann der Verkauf und wann die Vermietung für Sie sinnvoll ist.

Das Erbe antreten: Die notwendigen Schritte für die Immobillienerben

 

Wer einen Angehörigen verliert, trauert. Doch das Leben geht weiter. Derjenige, der als Erbe in Betracht kommt, muss sich der Verantwortung stellen, die er als Rechtsnachfolger des verstorbenen Angehörigen übernimmt. Fehleinschätzungen haben oft vermeidbare Konsequenzen. Bereits die ersten Schritte bestimmen, ob die Übernahme des Nachlasses Vorteile oder Nachteile mit sich bringt. Aber auch derjenige, der nicht Angehöriger des Erblassers ist und nur testamentarisch zum Erben bestimmt wurde, sollte wissen, was auf ihn zukommt. Die Vorstellung, man habe als Erbe gleich Bargeld in der Hand, ist nicht immer realistisch. 

Der ideale Nachlass enthält natürlich werthaltige Vermögenswerte. Allerdings haften Sie als Erbe auch für sämtliche Verbindlichkeiten des verstorbenen Erblassers. So kann sich auch ein beträchtlicher Nachlass erheblich reduzieren. Als Erbe erhalten Sie dann nur den Rest, der nach Zahlung aller Verbindlichkeiten übrig bleibt. 

Sie sollten sich also, wenn Sie sicher wissen, dass Sie Erbe sind, einen Überblick über die Zusammensetzung des Nachlasses verschaffen. Allein der Blick auf die Bankkonten genügt dafür nicht. Entscheidend kommt es darauf an, dass die Vermögenswerte die eventuell bestehenden Verbindlichkeiten übersteigen. Zu den Verbindlichkeiten gehören insbesondere:

  • Vermächtnisse und Auflagen zugunsten Dritter, die Sie als Erbe aufgrund der Wünsche des Erblassers in seinem Testament erfüllen müssen.
  • Pflichtansprüche gesetzlicher Erben, die auf ihr gesetzliches Erbrecht verzichtet haben oder durch letztwillige Verfügung des Erblassers von der gesetzlichen Erbfolge ausgeschlossen wurden.
  • Erbschaftssteuern sofern die Vermögenswerte Ihren persönlichen Freibetrag übersteigen. Der Freibetrag für Kinder beträgt 400.000 €, für Ehe- und eingetragene Lebenspartner 500.000 €.
  • Erblasserschulden, insbesondere Kreditverbindlichkeiten. Gehört zum Nachlass eine Immobilie, die der Erblasser mit einem Bankdarlehen belastet hat, übernehmen Sie auch den Kapitaldienst an die Bank.
  • Rückzahlungsverpflichtung für Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts: Hat der Erblasser in den letzten 10 Jahren vor dem Erbfall z.B. ALG II bezogen, sind Sie rückzahlungspflichtig, wenn die Zahlungen bestimmte Beträge und Freibeträge überstiegen haben.

Soweit Sie sich einen Überblick über die Nachlasssituation verschafft haben, müssen Sie überlegen, ob Sie die Erbschaft annehmen oder andere Wege wählen, um den Nachlass abzuwickeln oder letztlich durch Ausschlagung auf die Erbschaft zu verzichten.

Um das Erbe anzunehmen müssen Sie im Grunde nichts weiter tun. Sobald die Frist zur Erbausschlagung von sechs Wochen verstrichen ist, gilt das Erbe als angenommen. Schon vor dem Verstreichen dieser Frist können Sie das Erbe allerdings durch eine ausdrückliche Erklärung vor Zeugen („Ich nehme das Erbe an!

Den Verkehrswert der Immobilien ermitteln lassen

 

Der Verkehrswert einer Immobilie ist ihr Marktwert. Um herauszufinden, wie hoch er ist, kommt es auf verschiedene Punkte an, die wir als Makler beachten müssen. Der Verkehrswert ist vor allem für die Berechnung der Erbschaftssteuer wichtig, oder wenn Sie einen Erben auszahlen möchten oder müssen. 

Gerne stehen wir Ihnen hierfür mit Rat und Tat zur Seite. Sie erreichen uns unter der Nummer 089 / 4545 4661 oder per Mail unter der Team@SteGe-Immo.de.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören.  


Die Erbschaftssteuer bei Immobilien berechnen lassen

Mit jedem Erbe fällt eine Erbschaftssteuer an. Spätestens drei Monate nachdem Sie von Ihrer Erbschaft erfahren haben, müssen Sie das Finanzamt darüber informieren. Diese Frist sollten Sie unbedingt einhalten. Ansonsten kann das Finanzamt Sie wegen Steuerhinterziehung belangen.

Je nach Verwandtschaftsgrad können Sie jedoch Ihren persönlichen Steuerfreibetrag geltend machen. Nur wenn der Verkehrswert Ihrer geerbten Immobilie Ihren persönlichen Freibetrag übertrifft, fällt die Erbschaftssteuer an. In diesem Fall wird vom Verkehrswert der Immobilie Ihr Freibetrag abgezogen und der Restwert versteuert. Die Erbschaftsteuer fällt also nicht auf Ihr gesamtes Erbe, sondern nur auf die Überschreitung des Freibetrags an.

Die Freibeträge im Überblick

  • Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro
  • Kinder, Stief- und Adoptivkinder (sowie Enkelkinder, wenn die Kinder des Erblassers verstorben sind): 400.000 Euro
  • Enkelkinder: 200.000 Euro
  • Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
  • Stiefeltern: 20.000 Euro
  • Geschwister und Kinder der Geschwister: 20.000 Euro
  • Andere Erben: 20.000 Euro

Übrigens: Entscheidend ist das gesamte Erbe. Erben Sie also weitere Vermögensgegenstände, wird Ihr Freibetrag schneller ausgeschöpft.

Der Verwandtschaftsgrad bestimmt nicht nur den Freibetrag, sondern auch die (Erbschafts-)Steuerklasse.

Die Steuerklassen im Überblick

  • Erbschaftssteuerklasse I: Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern
  • Erbschaftssteuerklasse II: Geschwister, Kinder der Geschwister und Stiefeltern, Schwiegereltern und Schwiegerkinder sowie Cousinen und Cousins
  • Erbschaftssteuerklasse III: andere Erben

Wert des Erbes

Steuerklasse I

Steuerklasse II

Steuerklasse III

bis 75.000 €

7 %

15 %

30 %

bis 300.000 €

11 %

20 %

30 %

Bis 600.000 €

15 %

25 %

30 %

Bis 6.000.000 €

19 %

30 %

30 %

Bis 13.000.000 €

23 %

35 %

50 %

Bis 26.000.000 €

27 %

40 %

50 %

Ab 26.000.000 €

30 %

43 %

50 %

Gut zu wissen: Grundlage für die Steuern bildet der Verkehrswert, den das Finanzamt bestimmt. Das Finanzamt führt die Verkehrswertermittlung dabei nach allgemeinen Kriterien durch. Individuelle, aber möglicherweise wertbeeinflussende Faktoren werden daher oft nicht berücksichtigt. Ist das geerbte Haus beziehungsweise die geerbte Wohnung vermietet, zieht das Finanzamt außerdem zehn Prozent vom Verkehrswert ab. Um zu vermeiden, dass Sie Ihre geerbte Immobilie zu einem zu geringen Preis verkaufen, sollten Sie einen staatlich anerkannten Gutachter beauftragen.

Den Erbschein beantragen

 

Nach dem Tod eines Menschen benötigen seine Erben oft einen Nach­weis für ihre Stellung als Erben. Diesen Nach­weis kann ein Testament liefern. Viele Erben müssen aber extra einen Erbschein beantragen, weil es kein Testament gibt oder es nicht ausreicht.

Sie benötigen:

  • Termin beim Amts­gericht oder Notar
  • Personal­ausweis oder Reisepass
  • Ster­beurkunde des Verstorbenen
  • Falls vorhanden Testament/Erbvertrag
  • Anschriften aller Miterben


Schritt 1

Stellen Sie fest, ob Sie einen Erbschein brauchen. Haben Sie zu Lebzeiten eine Konto­voll­macht vom Verstorbenen bekommen, erhalten Sie sein Bank­guthaben ohne Erbschein und Testament. Die Bank kann das Geld auch auszahlen, wenn Sie das Testament oder eine beglaubigte Kopie vorlegen und daraus hervorgeht, dass Sie Erbe sind. Sie müssen nur noch zusätzlich das Protokoll des Amts­gerichts über die Testaments­eröff­nung vorlegen. Ist das Testament nicht eindeutig, verlangt die Bank jedoch einen Erbschein. Auch für das Umschreiben eines Grund­stücks ist oft ein Erbschein nötig. Ohne den Schein geht es nur, wenn es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag gibt.

Schritt 2

Wenn Sie einen Erbschein benötigen, können Sie ihn beim Notar oder in der Nach­lass­abteilung des Amts­gerichts beantragen. In Baden-Württem­berg sind die staatlichen Notariate zuständig. Rufen Sie dort an und fragen Sie, welche Unterlagen Sie mitbringen müssen. Gibt es kein Testament, müssen Sie Dokumente vorlegen, aus denen sich Ihre Stellung als gesetzlicher Erbe ergibt. Hat die Ehefrau geerbt, muss sie etwa die Heirats­urkunde vorlegen. Nehmen Sie das Familien­stamm­buch des Verstorbenen mit, wenn es eines gibt. Einige Angaben müssen Sie eides­statt­lich versichern.

Schritt 3

Sie müssen ein Formular zum Nach­lass­wert ausfüllen. Davon hängen die Kosten des Erbscheins ab. Für einen Nach­lass von 50 000 Euro kostet er 264 Euro, für 100 000 Euro sind es 414 Euro. Es ist billiger, den Erbschein beim Amts­gericht zu beantragen. Denn auf die Notar­gebühr kommen 19 Prozent Mehr­wert­steuer.

Schritt 4

Wenn Sie noch Unterlagen nach­reichen müssen, kann es mehrere Wochen dauern, bis der Erbschein da ist. Sind alle Dokumente da, geht das meist sehr schnell.

Immobilien verschenken - eine sinnvolle Alternative?

Das lässt sich so pauschal nicht sagen. Geht es allein darum, Erbschaft­steuer zu sparen, lohnt es sich auszurechnen, ob die Erben über­haupt etwas zahlen müssen. Eine Schenkung ist zum Beispiel dann ein guter Weg, wenn die persönlichen Frei­beträge der künftigen Erben nicht reichen würden, um die Immobilie steuerfrei vom einen auf den anderen zu über­tragen. Soll nur ein Erbe das Haus bekommen, ohne dass dabei Erbschaft­steuer fällig wird, bietet sich eine stück­weise Schenkung an, für die bestimmte Bedingungen gelten. Beim Verschenken geht es aber nicht nur darum, die Steuerlast nied­rig zu halten. Es gibt auch andere gute Gründe, die eigene Immobilie schon zu Lebzeiten weiterzugeben.

Häufig gestellte Fragen zum Vererben von Immobilien

 

Kann ich Immobilien ohne Notar vererben?
Sie können Ihr Testament zwar alleine aufsetzten und erstellen, ohne dass dieses von einem Notar beurkundet werden muss, jedoch kann dies auch ein gewisses Risiko mit sich bringen. Daher ist es immer von Vorteil, sich von einem Notar oder Rechtsanwalt fachlich beraten zu lassen.   

Wie werde ich als Erbe Immobilieneigentümer?
Wenn Sie eine Immobilie erben, müssen Sie als neuer Eigentümer das Grundbuch Grundbuch berichtigen lassen und sich als neuer Eigentümer eintragen. Um Ihre Rechtsnachfolge nachzuweisen, benötigen Sie einen Erbschein - diesen Erhalten Sie auf Antrag beim Nachlassgericht Ihrer Region.

Kann ich ein Immobillienerbe steuerfrei antreten?
Nur wer innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod der Eltern deren selbstbewohnte Immobilie nutzt, kann steuerfrei erben. Entscheiden die Kinder die Immobilie erst später zu ihrem Familienwohnsitz zu erklären, ist die Befreiung von der Erbschaftsteuer nur in besonderen Ausnahmefällen möglich.

Was ist eine Erbengemeinschaft?
Eine Erbengemeinschaft ist eine Personengruppe, der gemeinschaftlich der Nachlass eines Verstorbenen zufällt.

 

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Egal, ob Sie plötzlich von Ihrem Immobilienerbe erfahren oder bereits davon wussten: Der erste Schritt ist immer eine Immobilienbewertung. Im besten Fall lassen Sie diese von einem fachkunden Makler vor Ort vornehmen, bevor Sie sich für oder gegen das Erbe entscheiden. 

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