Immobilien bewerten und Immobiliengutachten erstellen lassen

“Was ist mein Haus wert?” Die Frage sollte sich jeder Eigentümer stellen, der über den Verkauf seines Hauses nachdenkt. Denn über den Erfolg eines Hausverkaufs entscheidet häufig schon der Angebotspreis. Damit dieser Kaufinteressenten weder abschreckt noch skeptisch macht, sollte er realistisch sein. Die Grundlage hierfür bildet eine Immobilienbewertung- bzw. schätzung.

Eine Immobilienschätzung bzw. Marktwertermittlung ermöglicht eine erste Orientierung hinsichtliches des möglichen Verkaufpreises. Dabei werden vor allem die Gebäudesubstanz und die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie berücksichtigt. Vor dem Verkauf ist eine Immobilienschätzung bzw. Bewertung ein erster Indikator für den Marktwert des Verkaufsobjektes.

Das Wichtigste zur Immobilienbewertung in aller Kürze

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, ist schnell mit der Frage konfrontiert, ob der anvisierte Preis realistisch ist. Denn Käufer wollen nicht zu viel bezahlen, Verkäufer jedoch nicht unter Wert verkaufen. Dabei hilft eine Immobilienbewertung. Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Immobilienbewertung im Überblick:

  • Wann lohnt sich eine Immobilienwertermittlung?
  • Für welche Immobilien kann ich welche Wertermittlung nutzen?
  • Wie wird der Wert einer Immobilie berechnet?
  • Was bringt mir eine online Wertermittlung?

Mit der Immobilienwertermittlung zum richtigen Preis

Der Kauf einer Immobilie ist eine Entscheidung fürs Leben und häufig mit hohen finanziellen Risiken verbunden. Grund genug, den Wert des Hauses oder der Wohnung im Vorfeld möglichst genau zu bestimmen – das ist auch für den Verkäufer elementar. Welche verschiedenen Verfahren es für die Wertermittlung gibt, wann eine professionelle Immobilienwertermittlung sinnvoll ist und welche Kriterien bei der Bewertung eine Rolle spielen.

Für den Käufer einer Immobilie ist es wichtig, nicht zu viel zu zahlen und im Gegenzug möchte der Verkäufer einen zu niedrigen Veräußerungserlös vermeiden. Dabei gilt: Eine Immobilie ist immer so viel Wert, wie ein Käufer bereit ist, dafür auszugeben, sofern der Verkäufer bereit ist, seine Immobilie zu diesem Preis zu veräußern.

Soll heißen, dass es den absoluten Preis für eine Immobilie nicht gibt. Der Preis richtet sich wie bei jedem Produkt oder jeder Dienstleistung nach Angebot und Nachfrage. Bei Immobilien kann der Marktpreis je nach Lage, Bauart und Zeitpunkt des Verkaufs sehr unterschiedlich sein. Jedes Objekt sieht anders aus und hat somit auch seinen eigenen Wert. Umso wichtiger ist es, mittels einer Immobilienbewertung den Verkehrswert, beziehungsweise den aktuellen Marktwert zu bestimmen.

Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Den Wert einer Immobilie zu kennen, ist vor allem dann erforderlich, wenn die Immobilie den Besitzer wechselt. Dies ist beim Kauf und Verkauf, aber auch bei Scheidungsverfahren, Vermögensaufstellungen, Erbauseinandersetzungen oder auch bei Zwangsversteigerungen der Fall.

Kauf und Verkauf

Häufig werden Immobilien vor dem Kauf oder Verkauf bewertet. Die Immobilienwertermittlung dient dabei als Entscheidungshilfe und als Richtwert zum Festlegen des Verkaufspreises. Sie ist eine Absicherung für beide Parteien, damit die Immobilie nicht über beziehungsweise unter Wert gekauft oder verkauft wird.

Scheidung

Nach einer Scheidung kommt es oftmals zu einem Zugewinnausgleich, bei dem der erwirtschaftete Gewinn innerhalb des Ehezeitraums auf beide Ehepartner zu gleichen Teilen aufgeteilt wird. Da erworbene Immobilien genauso wie das vorhandene Vermögen beider Parteien in den Zugewinnausgleich eingerechnet werden, ist die Bestimmung ihres Wertes unverzichtbar.

Erbschaft und Schenkungen

Aus steuerlichen Gründen ist bei Erbübertragungen genauso wie bei Schenkungen eine Wertermittlung der Immobilie erforderlich. Sollte der Erbe mindestens zehn Jahre selbst in der geerbten Wohnungen leben, geht der Staat leer aus. In dieser Frist darf er die Immobilie allerdings weder verkaufen, vermieten noch verpachten. Allerdings gibt es die Beschränkung, dass bei Kindern die Wohnfläche nicht größer als 200 Quadratmeter sein darf. Sollte die Wohnung oder das Haus nicht selbst genutzt werden, muss die vererbte Immobilie versteuert werden. Immobilien, die in Folge der Erbschaft zu Wohnzwecken vermietet werden, werden bei der Erbschaftssteuer Ermittlung nur mit 90 Prozent des Verkehrswertes berechnet. Der Freibetrag richtet sich nach Verkehrswert der Immobilie und dem vorliegenden Verwandtschaftsgrad.

 

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Sie wollen den Wert einer Immobilie berechnen? Erfahren Sie hier, wie Sie am besten vorgehen, damit wir Ihnen zeitnah eine aktuelle Einschätzung des Marktwerts Ihrer Immobilie geben können.

 

Möglichkeiten zur Immobilienwertermittlung

Die Marktwertermittlung

Die sicherste Variante, die eigene Immobilie bewerten zu lassen ist die, einen Gutachter oder Makler zu beauftragen. Dafür muss nicht immer ein kompliziertes und teures Verkehrswertgutachten beauftragt werden. Oft reicht es auch aus, wenn der Wert der Immobilie mündlich eingeschätzt wird. Dabei wird ein Ortstermin vereinbart und die Immobilie vor Ort begutachtet und es wird eine detaillierte Bestandsaufnahme erstellt. Diese Marktwertermittlung wird von uns als Maklerbüro kostenfrei erstellt.

Ein schriftliches und ausführliches Verkehrswertgutachten ist hingegen deutlich teurer. Bei einem öffentlich bestellten Gutachter sollten dafür circa 1.000 bis 2.000 Euro eingeplant werden, Makler sind meistens günstiger. Allerdings erkennen Ämter und Behörden in der Regel nur ein von einem unabhängigen Sachverständigen erstelltes Gutachten an.

Darauf sollten Sie bei der Auswahl des Maklers oder Gutachters achten:

  • Qualifizierung nachweisen lassen (Diplom, Zertifikate, Weiterbildungen, langjährige Berufserfahrung)
  • Makler oder Gutachter sollte aus der eigenen Region/Stadt kommen
  • Prüfen, worauf sich der Gutachter bzw. Makler spezialisiert hat. Er sollte sich mit seinen geschäftlichen Aktivitäten in dem relevanten Bereich bewegen. Ein Gutachter bzw. Makler, der meist Gewerbeimmobilien bewertet, wird Probleme bei einem Einfamilienhaus haben
  • Auf ein professionelles Auftreten achten

Die Marktanalyse

Eine Marktanalyse lässt sich ohne fremde Hilfe selbst durchführen. Dabei werden die Preise vergleichbarer Immobilien im Internet auf Immobilienportalen miteinander verglichen. Allein sich die Verkäufe im näheren Umfeld anzusehen, reicht für eine verlässliche und umfangreiche Marktanalyse allerdings nicht aus. Die Unterschiede bezüglich Baujahr, Zustand, Ausstattung, etc. zwischen den verkauften Immobilien und des zu bewertenden Objekts könnten zu groß sein, um sie zu vergleichen. Zudem sollten sich Verkäufer oder Käufer auch immer vor Augen führen, wie die Preise zustande gekommen sind: Muss eine Immobilie zum Beispiel dringend verkauft werden, ist die Schmerzgrenze beim Preis vermutlich niedriger als bestünde kein Zeitdruck und der Verkäufer kann auf ein passendes Angebot warten. Generell gilt, um den Wert einer Immobilie grob einzuschätzen, ist die Marktanalyse ein probates Mittel. Für eine möglichst exakte Wertermittlung ist ein Gutachter die geeignetere Wahl.

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Kriterien bei der Wertermittlung von Immobilien

Bei der Immobilienwertermittlung spielen verschiedene Kriterien, zum Beispiel der Zustand und die Lage der Immobilie eine große Rolle. Damit die Immobilienbewertung den tatsächlichen Wert der Immobilie möglichst exakt widerspiegeln kann, müssen die Eigenschaften der Immobilie als auch diverse rechtliche Faktoren berücksichtigt werden. Für die Wertermittlung ist das Zusammenspiel aller Kriterien entscheidend.

In Deutschland wird die Wertermittlung von Immobilien durch die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (kurz: ImmoWertV) geregelt. Auch wenn hier nur die Rede von Grundstücken ist, es zählt im Endeffekt alles, was sich auf diesem Grundstück befindet. Die einzelnen Verfahren bewerten also sowohl den reinen Wert des Grundstücks als auch den Wert der darauf befindlichen Gebäude. ausreichend Zeit für die Vorbereitungen und überstürzen Sie nichts, besonders in schwierigen Lebenslagen ist das nicht einfach. Häuser verkaufen sich nicht von alleine, auch wenn die Nachfrage groß ist. Deshalb sollten Sie die nötige Zeit für Vorbereitungen und Verkaufsphase aufbringen können. Sich beim Hausverkauf Hilfe von einem Immobilienmakler zu holen, der Häuser täglich verkauft, kann hier eine sehr gute sein.

Folgende Verfahren kommen dabei zur Anwendung:

  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Die Lage des Objekts

So kommt es vor, dass ein Haus mit einer Fläche von 220 Quadratmetern und optimaler Raumaufteilung günstiger ist als ein 170 Quadratmeter großes Haus mit verschachtelten Zimmern. Grund dafür ist die Lage der Immobilie: Während sich das große Haus abgeschieden in einem suburbanen Vorort befindet, liegt das kleinere in einer zentrumsnahen besseren Wohnlage. Darin zeigt sich, dass die Lage den Wert einer Immobilie besonders stark beeinflusst, da sie im Gegensatz zu anderen Faktoren nicht zu verändern ist. Die Nähe zur Stadt, die Infrastruktur, das kulturelle Angebot in unmittelbare Nähe und die Anbindung an Nah- sowie Fernverkehr spielen hierbei eine bedeutende Rolle. Dabei wird zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden. Mit Makrolage ist die Region oder Stadt gemeint, mit Mikrolage die direkte Umgebung und Verkehrsanbindung der Immobilie.

Baujahr und Fläche

Neben der Lage ist bei der Immobilienwertermittlung auch die Wohnung oder Haus an sich von großer Bedeutung. Vor allem die Fläche, das Baujahr, die Nutzungsmöglichkeiten und der derzeitige Zustand sind hier maßgebend. Auch die Anzahl und der Schnitt der einzelnen Räume bestimmen den Wert einer Immobilie. Unabhängig von anderen Faktoren gilt: Je großzügiger die Räume geschnitten sind und je flexibler die Möglichkeiten zur Nutzung sind, desto wertvoller ist das Objekt.

Zustand und Alter

Wichtiger als das Baujahr ist der Erhaltungszustand, aber auch der energetische Zustand von Immobilien: Durch regelmäßige Renovierungs- und Sanierungsarbeiten kann der Verkehrswert langfristig erhalten werden. Dabei sollten nicht nur optische Aspekte berücksichtigt werden, sondern auch die Energieeffizienz und die Qualität der Bausubstanz des Gebäudes. So macht sich zum Beispiel eine schlechte Dämmung nicht nur bei den Energiekosten bemerkbar, sondern auch beim Immobilienwert. Je besser der energetische Zustand des Gebäudes ist, desto wertvoller ist es in der Regel.

Die Ausstattung der Immobilie

Ein weiterer Punkt, der bei der Immobilienwertermittlung ausschlaggebend ist, ist die Ausstattung des Objekts. Die Art der Fenster und Heizung sowie die Qualität der Wärmedämmung können den Preis genauso verändern wie der in der Wohnung verlegte Bodenbelag oder der Zustand des Bades. Ein Haus mit einer modernen und umweltfreundlichen Pelletheizung wird beispielsweise teurer sein als dasselbe Haus mit Ölheizung. Für eine Wohnung mit einer nagelneuen, hochwertigen Einbauküche aus dem Fachhandel müssen Käufer mehr bezahlen als für dieselbe Wohnung mit einer 20 Jahre alten Küche vom Discounter, bei der kein Schrank mehr zum anderen passt.

Der rechtliche Rahmen

Doch nicht nur Lage, Fläche und Ausstattung stehen bei der Wertermittlung im Mittelpunkt, auch die rechtlichen Rahmenbedingungen spielen eine wichtige Rolle, wie zum Beispiel der Denkmalschutz. Dabei müssen einerseits die Instandhaltungskosten oder ein mögliches Abbruchverbot genauso mit eingerechnet werden wie auf der anderen Seite die steuerlichen Vorteile. Liegt die Immobilie in einem Sanierungsgebiet oder wird die angrenzende Straße ausgebaut, wodurch ein Erschließungsbeitrag fällig wird, dann fließt das in den Verkehrswert der Immobilie mit ein. Sollten bereits Mietverhältnisse existieren, müssen diese genauso eingerechnet werden wie auf dem Grundstück vorhandene Wohn- oder Wegerechte. Ein Grundstück auf dem ein Wegerecht eingetragen ist, also auf dem es Dritten gestattet ist, sich zu bewegen, ist von geringerem Wert als dasselbe Grundstück ohne Sonderregelung. Aber auch Vorbau- oder Erbbaurechte, falls vorhanden, fallen bei der Bewertung ins Gewicht. Steht eine Immobilie auf fremden Grund, ist sie weniger wert als würden Gebäude- und Grundstückseigentümer identisch sein.

Die aktuelle Marktsituation

Wie auf jedem freien Markt, gilt auch bei Immobilien: Je geringer das Angebot und je größer die Nachfrage, desto höher ist der Preis. Bestes Beispiel ist München: Die Stadt ist beliebt und wächst stetig. Doch es gibt so gut wie keine freien Wohnungen und die Neubautätigkeit ist gemessen an der Nachfrage gering. Aufgrund der Marktsituation kletterten die Wohnungspreise in den vergangen Jahren immer weiter nach oben. So erzielt eine Wohnung in München einen deutlich höheren Verkaufspreis wie zum Beispiel eine vergleichbare Wohnung in Essen. Hoher Leerstand und sinkende Bevölkerungszahlen trieben die Preise hier in den Keller.

Immobilienwertermittlung – drei normierte Verfahren

Das Sachwertverfahren wird bei Immobilien angewendet, bei deren Wertermittlung es nicht zwangsläufig auf den Ertrag ankommt –zum Beispiel bei Einfamilienhäusern.

Für die Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie gibt es drei normierte Bewertungsverfahren: Das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Welches Verfahren letztendlich zum Einsatz kommt, hängt von der Art und oder der künftigen Nutzung der zu bewertenden Immobilie ab.

Wie Gutachter bzw. Makler bei der Wertermittlung vorgehen müssen, ist übrigens in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Dabei ist diese Verordnung bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken, ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte anzuwenden. Die ImmoWertV berücksichtigt zum Beispiel auch den energetischen Zustand des Gebäudes – im Gegensatz zu ihrer Vorgängerregelung, der bis 2010 gültigen Wertermittlungsverordnung.

Das Vergleichswertverfahren

Der Wert einer Eigentumswohnung wird meistens mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens errechnet. Auch Baugrundstücke, Reihenhäuser oder Doppelhaushälften werden gerne auf diese Weise bewertet. Bei diesem Verfahren wird aus dem Bestand an vergleichbaren Objekten ein Durchschnittspreis errechnet. Je mehr Vergleichspreise miteinbezogen werden können, desto sicherer ist das Ergebnis. Merkmale des Grundstücks und der Immobilie an sich (Alter, energetischer Zustand, Ausstattung, etc.) werden dabei durch Zu- und Abschläge berücksichtigt. In ländlichen Regionen kann aufgrund der geringen Vergleichsbasis die Wertspanne schon mal etwas größer ausfallen. Gleiches gilt für ungewöhnliche Immobilien, die sich schwer vergleichen lassen. In diesen Fällen sollte ein Gutachter hinzugezogen werden, um ein gutes Ergebnis zu erhalten.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird bei Immobilien angewendet, bei deren Wertermittlung es nicht zwangsläufig auf den Ertrag ankommt – so zum Beispiel bei Ein- oder Zweifamilienhäusern. Bei dem Verfahren werden die Kosten für die Herstellung der Immobilie unter Berücksichtigung von Lage, Baukosten und altersbedingter Abnutzung sowie des Grundstückswertes ermittelt. Die Sachwertermittlung basiert auf folgenden Komponenten: Grundstückswert, Sachwert des Gebäudes und Sachwert der Außenanlagen.

Zur Ermittlung des Grundstückswertes können entweder Vergleichspreise oder Bodenrichtwerte herangezogen werden. Der Bodenrichtwert ist von diversen Faktoren abhängig:

  • Grundstücksgröße (Abschläge für baulich nicht nutzbare Fläche, die im Bebauungsplan festgeschrieben ist, bei übergroßen Grundstücken; gilt als Garten beziehungsweise Hinterland)
  • Grundstücksform (Eckgrundstück, verwinkelt, Nord-/Südgrundstück, etc.)
  • Grundstückslage (Hauptverkehrsstraße)
  • Erschließungszustand (Erschließungskosten nach Straßenausbau)
  • Bauliche Ausnutzbarkeit (Verhältnis Grundstücks- zu Wohnfläche)
  • Vorhandene Bebauung (Abschläge bei bebauten Grundstück, da Käufer das Haus nicht mehr auf seiner Wunschposition platzieren kann)
  • Marktanpassung

Das Ertragswertverfahren

Wie der Name schon sagt, wird das Ertragswertverfahren bei Immobilien eingesetzt, die einen Ertrag erwirtschaften. Das sind hauptsächlich Mietimmobilien, wie Mehrfamilienhäuser, und gewerblich genutzte Gebäude wie Bürokomplexe. Bei diesem Verfahren fließt neben dem Bodenwert auch der nachhaltig erzielbare Mietertrag der Immobilie sowie der Liegenschaftszins, also die vom Gutachterausschuss ermittelte marktübliche Renditeerwartung, in die Bewertung mit ein. Kapitalanleger interessiert nicht nur die Lage oder Ausstattung, sondern auch, wie viel Geld sie investieren müssen und wie viel sie letztendlich erwirtschaften können. Deshalb ist bei der Bestimmung des Wertes einer Immobilie nicht der Rohertrag, sondern der beim Eigentümer verbleibende Reinetrag maßgeblich.

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Die unterschiedlichen Immobiliengutachten

Es gibt zwei Arten von Immobiliengutachten, die sich in Umfang und Kosten deutlich voneinander unterscheiden: Kurzgutachten und Vollgutachten.

Beide Varianten werden von einem Immobilien-Sachverständigen ausgestellt, der alle Unterlagen sowie die Immobilie selbst unter die Lupe nimmt. Häufig werden Gutachten von Ingenieuren, Maklern oder von Architekten erstellt.

Das Kurzgutachten

Ein Kurzgutachten beschränkt sich auf die wichtigsten Fakten, die für eine Wertschätzung der Immobilie von Bedeutung sind. Damit wird eine allgemeine Markteinschätzung ermöglicht.

Ein Kurzgutachten kann innerhalb weniger Tage erstellt werden und umfasst bei uns ca. 20  Seiten. Ausreichend ist das meist für den Kauf bzw. Verkauf von Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen, da hier meist wenig zusätzliche Besonderheiten vorliegen, die den Wert des Objekts beeinflussen.

In diesen Fällen lohnt sich ein Kurzgutachten

  • Richtwert zur Entscheidung, ob eine Immobilie verkauft werden soll oder nicht
  • Erste Preiseinschätzung als Basis für Verhandlungen
  • Kauf / Verkauf von Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen

Das Vollgutachten

Für einen „einfachen“ Hausverkauf ist ein Voll- oder auch Komplett- bzw. Langgutachten meist unnötig – erst Recht, wenn ein Makler eingeschaltet werden soll. In anderen Fällen ist ein solches Gutachten aber durchaus sinnvoll, eventuell sogar zwingend erforderlich.

Dazu gehören rechtliche Prozesse, in denen der aktuelle Wert einer Immobilie festgelegt werden muss, bspw. Scheidungen, Erbschaften und Schenkungen. Fehlt bei steuerlichen Vorgängen ein handfestes Gutachten, errechnet das Finanzamt selbst einen Wert.

Auf ein professionelles Wertgutachten können Sie sich in solchen Fällen berufen und den vom Fiskus bestimmten Wert korrigieren, was die Kosten für das Gutachten möglicherweise mehrfach refinanziert. Ein Kurzgutachten reicht dafür nicht aus.

Das Vollgutachten ist deutlich umfangreicher und umfasst nicht selten über 50 Seiten. Dabei werden alle Faktoren einbezogen und analysiert, die den Wert der Immobilie beeinflussen. Das Ergebnis ist nicht nur gerichtstauglich, sondern wird auch von Kreditgebern und Behörden anerkannt.

Die Nachteile eines Vollgutachtens: Die Erstellung nimmt deutlich mehr Zeit in Anspruch als bei einem Kurzgutachten. Zudem sind auch die Kosten wesentlich höher.

In diesen Fällen lohnt sich ein Vollgutachten

  • Kauf / Verkauf einer Immobilie mit besonderen Umständen, bspw. Denkmalschutz
  • Scheidung und Rechtsstreit
  • Renditeprognose für Investoren
  • Versicherungsabschluss
  • Beleihung von Grundstücken
  • Reduzierung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer

Die Immobilienbewertung über Online-Portale

Wenn Sie Zeit sparen möchten, können Sie eine Immobilienbewertung auch online bekommen. Verschiedene Portale bieten einen solchen Service an, teilweise sogar kostenlos.

In eine Suchmaske werden die wichtigsten Informationen eingegeben und in wenigen Minuten erhalten Sie eine Einschätzung des Wertes der Immobilie, meist per E-Mail. Diese basiert auf Vergleichen mit ähnlichen Immobilien.

Besonders genau ist eine solche Bewertung in aller Regel nicht. Sie ist daher nur für Hausbesitzer interessant, die „nur mal schauen wollen“, was Ihre Immobilie wert sein könnte.

Die notwendigen Unterlagen zur Bewertung der Immobilie

Um eine Immobilie objektiv bewerten zu können, berücksichtigt ein Immobilienmakler entsprechende Eigenschaften der Immobilien. Ihren Makler können Sie als Hausbesitzer jedoch unterstützen, indem Sie entsprechende Unterlagen vorbereiten. Welche Unterlagen notwendig sind, lesen Sie hier in unserer Checkliste zur Immobilienbewertung.

  • Grundbuchauszug vom Grundbuchamt (nicht älter als drei Monate)
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vom Bauordnungsamt
  • Auszug aus der Flurkarte vom Katasteramt
  • Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnittzeichnungen, Um- und Anbauten
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Belege von Modernisierungen
  • Bei Eigentumswohnungen: Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Informationen zu den Nebenkosten und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • Bei Immobilien unter Denkmalschutz: Denkmalbescheid
  • Bei vermieteten Immobilien: Mietvertrag
  • Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag und Nachweis über aktuelle Erbbauzinsen

Wie kann man den Wert einer Immobilie steigern?

Eine Renovierung, eine Sanierung und Reparaturen dienen nicht nur dazu, das Leben im Haus oder in der Wohnung angenehmer und kostengünstiger zu gestalten. Derartige Arbeiten können aber auch eine Wertsteigerung des Hauses mit sich bringen. Wie man mit nur einigen einfachen Arbeiten den Marktwert einer Immobilie erhöhen kann verraten wir Ihnen im folgenden.

Ein neuer Anstrich in den Räumen

Manche Menschen bevorzugen Tapeten mit möglichst auffälligen Mustern. Diese gefallen jedoch nicht jedem. Ein mit frischen Farben aufgewertetes Zuhause wirkt gepflegt und man sollte möglichst helle Farben verwenden. Es ist eindeutig besser, sich auf ein neutral gehaltenes Farbschema zu halten. Was nicht bedeuten muss, dass man ein paar farbliche Akzente setzen kann, indem man eine Wand von den anderen absetzt. Diese Arbeit kann problemlos vom Eigentümer durchgeführt werden und steigert die Erfolgschancen.

Die Küche renovieren

Ein neu gestalteter und renovierter Küchenbereich macht oftmals den Unterschied, wenn man bei einem Immobilienverkauf mehr Kapital erzielen möchte. Eine komplette Renovierung Küchenrenovierung ist mit Sicherheit keine preisgünstige Angelegenheit. Allerdings ist eine frisch renovierte Küche ihr Geld wert und steigert den Immobilienwert.

Den Garten aufwerten

Im Jahr 2018 kam der “Global Garden Report” von Husqvarna und Gardena heraus. Darin ermittelten die Experten, dass ein gepflegter Garten den Wert einer Immobilie um bis zu 18 Prozent steigern könne. Insbesondere ein schöner Rasen, dekorative Bäume und eine gepflegte Hecke würden von Käufern als wertsteigernd wahrgenommen.

Der schöne Schein ... Ein gepflegter Garten, vor allem der Vorgarten, wird als Visitenkarte des Hauses wahrgenommen. Schon Unkraut jäten plus Rasenmähen werten die Optik des Hauses signifikant auf. Darum sollte auch der Garten eines ungenutzten Hauses in Schuss gehalten werden.

Fenster und Türen reinigen

Eine sachgemäße Säuberung der Fenster und Türen ist ein erster Schritt, um diese in den Augen eines Käufers deutlich wertiger erscheinen zu lassen. Im zweiten sollte man prüfen, ob man einige Fenster gegen neuere und moderne Varianten (kostengünstig) austauschen sollte. Jeder Käufer weiß: Moderne und qualitativ hochwertige Fenster steigern den Wert und sparen einiges an Energie.

Den richtigen Wert ermitteln - der wichtigste Aspekt beim Immobilienverkauf!

Oftmals werden bereits zu Beginn die größten Fehler gemacht, die später nur bedingt revidiert werden können. So kann ein zu niedriger oder zu hoher Angebotspreis große Auswirkungen auf den am Ende zu erzielenden Verkaufspreis haben.

Die Gewinnbringendste Methode die die Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren!

Der Name deutet es an: Im Vergleichswertverfahren wird die Immobilie einem Vergleich unterzogen. Herangezogen werden ähnliche Immobilien und die dafür erzielten Verkaufspreise in der Vergangenheit. Dies kann dazu führen, dass der ermittelte Wert unter dem ehemaligen Kaufpreis liegt. Oftmals eine Enttäuschung für Eigentümer, aber ein realistischer Richtwert. Das Vergleichswertverfahren wird hauptsächlich für Grundstücke und selbstgenutzte Immobilien verwendet, zum Beispiel für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen.

Um einen besseren Verkaufserlös zu erzielen, empfehlen wir die Immobilie “aufzuhübschen” in Form von kleinen SChönheitsreparaturen (z. B. Malerarbeiten, keine zugestellten Räume, helle Lampen installieren - LED´s usw.).

Bei einem Immobilienverkauf zu einem zu niedrigen Preis verlieren Sie Geld, wird der Preis zu hoch angesetzt gibt es keinen Kaufinteressenten, bzw. warten diese auf Preissenkungen. Bei den meisten Immobilienverkäufen entscheiden die 10-20% Mehr- oder Mindererlös aber über den wirtschaftlichen Erfolg eines Immobilienverkaufs. Immerhin haben Sie vor dem Verkauf viele Jahre Zeit und Geld investiert, um die Immobilie in einem sehr guten Zustand zu halten und Kredite zu bedienen.

Eine Immobilie sollten Sie stets von einem Experten bewerten lassen. Reine Online Rechner liefern nur eine erste grobe Einschätzung, da viele Faktoren nicht berücksichtigt werden – z. B. detaillierte Objektlage, Grundriss, bewegliche Gegenstände, Sanierungsbedarf, Gartengestaltung usw.. Nur bei einem Ortstermin kann der Zustand vollumfänglich erfasst werden. Dies entspricht der Arbeitsweise von seriösen Maklern.

Bei einem Immobilienverkauf von Privat führen mangelnde Marktkenntnisse, eine unrealistische Aufwandseinschätzung, Wissenslücken über den Umgang mit Notaren und dem gesamten juristischen Prozess sowie ein Überschätzen der eigenen Fähigkeiten zu Hürden. Der Verkaufsprozess gerät ins Stocken, echte Chancen werden verspielt und ggf. verlieren Sie während des Verkaufs die Lust an dem Eigenverkauf. Unser Tipp lautet daher: die negativen Erfahrungen sollten Sie sich und ihrer Familie ersparen, denn Grund und Boden sind kein gebrauchtes Haushaltsgerät sondern ein Investment. Ein Immobilienverkauf muss mit Verstand geplant und gut überlegter Planungen angegangen werden. Ein Immobilienmakler begleitet Sie sicher durch den Prozess. Nutzen Sie die Erfahrung und das Verhandlungsgeschick von Maklern, die sich auf den Verkauf von Immobilien spezialisiert haben.

Die Kosten für das Immobiliengutachten

Hier am besten ein Referenz Beispiel nennen, z.B. 600m2 Haus in München in Stadtgebiet X mit folgenden EIgenschaften wurde verkauft, dies hat Betrag Y gekostet.

 

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Häufig gestellte Fragen zur Immobilienbewertung

Wer bewertet Immobilien?

IHre Immobilie können Sie von einem fachkundigen Immobilienmakler, welcher dem Immobilienverfand anghört (IVD), oder von einem Sachverständigen (TÜV, DEKRA) bewerten lassen.

Was kostet ein Gutachten für eine Immobilie?

Sachverständige verlagen für die Immobilienbwertung einen Aufwandsabhängigen Betrag und diser richtet sich nach dem jeweiligen Objekt. Tendentiell um die 3.000,- EUR. In sachkundiger Immobilienmakler verlangt hier deutlich weniger und ist meist die bessere Wahl.

Wie finde ich einen Sachverständigen, wie kann er mich unterstützen?

In Deutschland ist nicht klar geregelt, wer ein Wertgutachten erstellen darf, da die Bezeichnungen „Gutachter“ oder „Sachverständiger“ nicht geschützt sind. Das heißt, dass theoretisch jeder eine Immobilienbewertung vornehmen kann.

Wie teuer ist es ein Haus oder eine Wohnung schätzen zu lassen?

Die Wertermittlung eines Hauses oder einer Wohnung kann online bereits für 39,- EUR durchgeführt werden, jedoch sind die Wertermittlungen nicht sehr aussagekräftig. Die Marktwertermittlung eines Hauses oder einer Wohnung liegen bei ca. 400,- EUR, wenn diese von einem Immobilienmakler durchgeführt wird.

Sachverständige sind wesentlich teurer und verlangen für einen entsprechende Wertermittlung rund 3.000,- EUR

Wie berechne ich den Kaufpreis einer Immobilie?

Der Wert einer Immobilie wird über die drei gängigen Ermittlungsverfahren ermittelt; Das Vergleichswert-, das Sachwert- oder das Ertragswertverfahren. Welches Verfahren herangezogen wird, ist abhängig von der jeweiligen Immobilie.

Welche Verfahren zur Immobilienbewertung gibt es?

Ertragswertverfahren: Wird vor allem bei vermieteten Objekten zur Kapitalanlage herangezogen.

Vergleichswertverfahren: Ist die gängigste Art der Immobilienbewertung und kommt vor allem in Ballungsgebieten und nachfragestarken Lagen in Frage.

Sachwertverfahren: Wird häufig bei Immobilien angewandt, bei denen weder das Ertragswert-, noch das Vergleichswertverfahren als Grundlage herangezogen werden kann (z. B. fehlende Vergleichswerte usw.)

Stege Immobilien: Ihr kompetenter Ansprechpartner in München

Die Immobilienbewertung von uns ist für Sie als Eigentümer kostenfrei. Der Vor-Ort-Termin, das hochwertige Bewertungsdokument, die Beratung durch unseren Immobilienmakler: Das alles ist für Sie in unserer kostenlosen Immobilienbewertung enthalten. Entscheiden Sie sich nach der Wertermittlung Ihrer Immobilie für einen Immobilienverkauf mit SteGe-Immobilien, profitieren Sie zudem von einem vollen Maklerservice und einer günstigeren Maklerprovision als marktüblich. Verkäufer und Käufer zahlen bei Homeday nämlich je nur 1,785 Prozent Maklergebühr.

Was können wir für Sie tun?

Ob Sie einen Verkauf oder Kauf, eine Vermietung oder Anmietung planen, ob Sie einen guten Rat oder eine fundierte Wertermittlung benötigen – wir stehen Ihnen in allen Immobilienfragen zuverlässig, kompetent und mit dem Herz am rechten Fleck zur Seite. Wir freuen uns auf Ihre Nachricht!

Kontakt aufnehmen: 089 45 45 46 61