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Haus verkaufen oder vermieten? Eine Entscheidungshilfe für Immobilieneigentümer

Stefanie Geim Stefanie Geim • 07.03.2022
12 Minuten Lesezeit

Die Gründe, aus denen eine Immobilie nicht mehr selbst bewohnt wird, können ganz unterschiedlich sein. Doch in jedem Fall stellt sich die Frage: verkaufen oder vermieten? 

Welcher Schritt der richtige ist, hängt nicht zuletzt von der persönlichen Situation und den individuellen Bedürfnissen ab. Beide Wege haben ihre Vor- und Nachteile. Welche das sind und was es beim Verkauf und bei der Vermietung zu beachten gilt, erklären wir im Folgenden.

Wohnraum ist aktuell heiß begehrt. Vor allem in den Städten ist dieser knapp und wer glücklicher Besitzer einer Wohnung ist, wird keine Probleme damit haben, schnell neue Bewohner zu finden – sei es durch einen Verkauf oder durch Vermietung.

Die Gründe für diese Fragen sind vielfältig:

  • Wohneigentum selbst nutzen?
  • Geerbtes Haus? Trauerfall
  • Geschenktes Haus?
  • Trennung/Scheidung
  • Aus Altersgründen (Haus macht zuviel Arbeit)
  • Arbeitslosigkeit
  • Auszug der Kinder (Haus ist zu groß)
  • Zusammenziehen von (Ehe)Partnern, aber beide haben schon Eigentum, 
  • Umzug und Wegzug in andere Stadt
  • Die Rate des Immobiliendarlehens ist zu hoch

Der finanzielle Aspekt bei Vermietung und Verkauf

Eine Immobilie zu verkaufen - das bedeutet einen guten Gewinn. Im Idealfall setzt man genug Eigenkapital frei, um eine neue Immobilie zu kaufen. 

Allerdings bringt ein Verkauf auch gewisse Nachteile mit sich. Ist die Immobilie aktuell weniger wert als die Hypothek, mit der sie belastet ist, heißt es, den Differenzbetrag aufzubringen, um das Darlehen vollständig zu tilgen.

Wer seine Immobilie vermietet, verschafft sich damit ein regelmäßiges Einkommen oder die Miete deckt sich mit der monatlichen Ratenbelastung für den Kredit. 

Allerdings trägt ein Vermieter viel Verantwortung. Möglicherweise muss immer wieder Geld investiert werden, damit die Wohnung auf dem besten Stand bleibt und gut vermietet werden kann. Dafür profitieren Vermieter von einem langfristigen Kapitalzuwachs.

Mietrendite und Inflationsschutz

Bei der Vermietung eines Objektes erzielen Sie eine Mietrendite. Diese ergibt sich aus dem Verhältnis der Jahresmiete zum Kaufpreis der Immobilie. Eine Rendite von mind. 2 Prozent ist im Vergleich zu den klassischen Geldanlagen deutlich attraktiver. Außerdem sinkt ein Geldwert im Laufe der Zeit durch die Inflation. Diese Gefahr besteht bei der Nutzung einer Immobilie als Sachwert weitaus weniger. Neben der interessanten Rendite spricht somit auch der Inflationsschutz für die Vermietung der geerbten Immobilie.
 

Risiko möglicher Mietnomaden oder rechtlicher Auseinandersetzungen

Ein Eigentümer, der einmal das Pech hatte an Mietnomaden oder rechtlicher Auseinandersetzungen zu geraten, wird von einer Vermietung zukünftig eher Abstand nehmen. Bei der Frage, ob man eine Immobilie besser vermieten oder verkaufen sollte, müssen auch solche Probleme berücksichtigt werden. Hinterlässt ein Mieter seine Wohnung in einem desolaten Zustand und die Miete ist nicht gezahlt worden, so hat das für den Vermieter erhebliche finanzielle Nachteile. Es entgehen ihm die Mieteinnahmen und er hat die Sanierung des Objektes zu tragen. Folglich entstehen aus einer solchen Kapitalanlage lediglich Kosten, was wiederum für die Veräußerung spricht.

Kaufpreiszahlung als Einmaleffekt

Vermietet man eine Immobilie, erzielt man regelmäßige Mieteinnahmen. In Abhängigkeit von der finanziellen Situation des Eigentümers kann der Verkauf aber interessanter sein. Hat der Verkäufer beispielsweise eine weitere Immobilie zur Eigennutzung finanziert, kann sich aus der einmaligen Kaufpreiszahlung die Möglichkeit ergeben, eine größere Sondertilgung zu leisten, welche die Entschuldung beschleunigt. Alternativ können Sie das Geld für eine spätere Zahlung vorübergehend anlegen. In jedem Fall entsteht Ihnen beim Verkauf der Immobilie ein einmaliger Zufluss an Liquidität.

Fazit unter finanziellen Aspekten

Unter finanziellen Aspekten kann eine Entscheidung für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie nicht eindeutig bewertet werden. Für das Vermieten Ihrer Immobilie (geerbt, geschenkt, gekauft oder ersteigert) sprechen attraktive Renditen und der Schutz vor Inflation. Zugleich haben Sie aber das Risiko, Mietnomaden oder rechtliche Auseinandersetzungen anzuziehen. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, kann der Kaufpreis einen einmaligen Vorteil für Ihre Liquidität bringen.


 

Der zeitliche Aspekt bei Vermietung und Verkauf

Jede Vermietung kostet Zeit

Wer sich die Frage stellt, ob er seine Immobilie vermieten oder verkaufen soll, muss auch den Zeitaufwand für den jeweiligen Prozess in die Entscheidung einbeziehen. Schließlich muss eine vermietete Immobilie instand gehalten werden. Ein Vermieter muss bei Bedarf Handwerker beauftragen und Reparaturen und Baumaßnahmen beaufsichtigen – auch Verwaltungsaufgaben fallen an. Im Fall einer Kündigung ist für den nächsten Mieter zu sorgen. Zahlt ein Mieter nicht, steht ein Mahnverfahren oder Gerichtsverfahren an. Die Vermietung einer Wohnung kann sich als zeitintensiv herausstellen, wenn man das Objekt in einem ansprechenden Zustand halten will und wenn die Immobilie nahtlos vermietet sein soll.

Immobilie verkaufen ist bequemer

Der zeitliche Aspekt bei Vermietungen spricht eindeutig für den Verkauf eines Objekts. Wer wenig Zeit für Mietangelegenheiten hat, ist mit einem Verkauf besser beraten. Zwar kostet auch dieser Prozess Zeit, aber nach einigen Monaten haben Sie wieder viel mehr Freizeit. Spätestens nach der Schlüsselübergabe und dem Eingang des Kaufpreises haben Sie als Eigentümer keine weiteren Pflichten mehr.

Fazit unter dem zeitlichen Aspekt

Unter Berücksichtigung der Zeitfrage dürfte eine Entscheidung zugunsten des Immobilienverkaufs ausfallen. Denn die Verwaltung und Instandhaltung des Objektes kostet letztlich nicht nur viel Zeit an sich, sondern setzt auch eine gewisse Verfügbarkeit des Vermieters voraus. Wenn Sie hingegen verkaufen, haben Sie keine Verpflichtungen mehr.



Der steuerliche Aspekt bei Vermietung und Verkauf

Gewinne aus Verkäufen sind steuerpflichtig

Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach deren Erwerb verkauft und daraus einen Gewinn erzielt, muss diesen Gewinn versteuern. Als Immobilieneigentümer sollten Sie diese Regelung, die sogenannte Spekulationsfrist, kennen. Wenn Sie die Immobilie zügig verkaufen möchten, sollten Sie unter dem Kaufpreis bleiben oder diese für drei Jahre selbst nutzen, um der Frist zu entkommen. Andernfalls müssen Sie nämlich Spekulationssteuer in Höhe von bis zu 50 Prozent des Gewinns zahlen. Sollte diese auf Sie zutreffen, ist der Immobilienverkauf eindeutig von Nachteil.

Wichtiger Hinweis: Wenn Sie ein Haus erben oder geschenkt bekommen, gilt der Zeitpunkt, an dem der ursprüngliche Eigentümer das Objekt gekauft hat, als Beginn der Zehn-Jahres-Frist.

Finanzierte Kapitalanlagen senken die Steuerlast

Eine finanzierte Kapitalanlage in Form einer Mietimmobilie bringt dem Eigentümer dagegen meist einen steuerlichen Vorteil. Entsteht ihm nämlich durch die Zahlung der Zinsen für die Immobilienfinanzierung ein Verlust, weil die Mieteinnahmen den Kapitaldienst nicht decken, reduziert sich das zu versteuernde Einkommen. Dieser steuerliche Kniff wird heute von vielen gut verdienenden Arbeitnehmern und Selbständigen genutzt, die einen Weg suchen, um einerseits eine Altersvorsorge aufzubauen und andererseits einen Steuervorteil zu generieren. Ist die Kapitalanlage dagegen nicht finanziert, erhöhen die Mieteinnahmen das zu versteuernde Einkommen. In diesem Fall birgt eine Kapitalanlage für den Eigentümer einen steuerlichen Nachteil.

Fazit unter steuerlichen Aspekten

Die Betrachtung der steuerlichen Vor- und Nachteile führt zu keiner eindeutigen Empfehlung für oder gegen die Vermietung einer Immobilie. Wenn Sie die Zehn-Jahres-Frist für die Spekulationssteuer unterschreiten, müssen Sie die Gewinne aus dem Verkauf in empfindlicher Höhe versteuern. Eine bereits finanzierte Immobilie kann Steuererleichterungen mit sich bringen, während die Mieteinnahmen die Steuerlast erhöhen können.



Der persönliche Aspekt bei Vermietung und Verkauf

Die aktuelle Lebenssituation erfordert den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie

Familien wachsen, Familien werden kleiner, wirtschaftliche Situationen besser oder manchmal auch schlechter, der Arbeitsort wechselt. Das Leben ist ständig im Wandel. 

Sie wie sich die Lebensumstände ändern, so verändern sich auch die Wohnbedürfnisse. Mal wird mehr Platz benötigt, zu einem anderen Zeitpunkt weniger, dann kann ein Hausverkauf bei geänderter Lebenssituation eine Option sein.

Der Verkauf einer Immobilie erscheint immer der beste Weg auf ein geändertes Wohnbedürfnis zu reagieren. Aber ist diese Lösung auch immer die beste?

Eventuell ist es sinnvoll die Immobilie zu behalten und zu vermieten, oder es ist sinnvoller das Haus Familienmitglieder zu überlassen, eventuell mit eingetragenem Wohn- und Nießbrauchrecht.

Ganz gleich welcher Weg für sie der sinnvollste ist, eine gründliche Immobilienaufnahme, insbesondere Dokumentation des baulichen und energetischen Zustandes und eine Immobilienbewertung, sollte der Ausgangspunkt für eine seriöse Entscheidung sein.

Sprechen Sie mit uns! Wir erarbeiten mit Ihnen gemeinsam die optimale Lösung.

Fazit unter persönlichen Aspekten

Ich persönlich kann sagen, dass egal ob Sie sich für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie entscheiden, es immer wichtig ist, dass Ihre Entscheidung fundiert und entschlossen getroffen wurde. Es gibt bei beiden Varianten immer Punkte, die nicht 100% optimal verlaufen oder die Realität nicht immer den Wünschen entspricht. 

Auch spielt die Emotion eine große Rolle. Meiner Meinung nach, macht es wenig Sinn eine Immobilie zu vermieten, wenn die emotionale Bindung an das Objekt sehr groß ist. Hier ist es dann oftmals besser, einen klaren Schnitt zu machen und die Immobilie zu veräußern.



Immobilien verkaufen oder vermieten? Mögliche Fragestellungen auf einen Blick

Bevor Eigentümer sich entscheiden, ob ein Verkauf oder eine Vermietung der richtige Weg ist, sollten sie ihre persönliche Ausgangssituation kennen. Wie alt ist das Objekt? Müssen Sanierungsmaßnahmen getätigt werden? Handelt es sich um eine geerbte oder finanzierte Immobilie? Die individuellen Gegebenheiten und Eigenschaften des Hauses oder der Eigentumswohnung entscheiden darüber, ob ein Verkauf oder eine Vermietung die sinnvollere Variante ist.

Wer überlegt, sein Objekt zu verkaufen oder zu vermieten, sollte prüfen, ob ein möglicher Verkaufserlös oder eine Mietrendite zur besseren Alternative gehört. Der Immobilienwert spielt dabei eine wichtige Rolle. Eigentümer sollten sich zudem bewusst werden, ob sie zu einem späteren Zeitpunkt in die Immobilie zurückkehren möchten oder ob ein Einzug generell nicht mehr in Frage kommt. Diese entscheidende Frage sollte immer vor der Entscheidung genau überlegt werden.

Wohnung und Haus verkaufen oder vermieten?

Ob sich bei einem Haus eher dessen Verkauf oder die Vermietung lohnt, ist meist keine einfach Antwort. Um hier die richtige Entscheidung zu treffen, ist es wichtig, den genauen Marktwert zu kennen. Die Marktwertermittlung hilft bei der Einschätzung des erzielbaren Verkaufspreises sowie der möglichen Mietrendite.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Sie sind Erbe eines Hauses und vor der Frage, ob Sie dieses verkaufen oder vermieteten sollen. Hierbei ist es wichtig alle Eventualitäten abzuwägen um dann eine fundierte Entscheidung zu treffen. Gegen den Verkauf spricht eine evtl. Eigennutzung in den kommenden Jahren, die Spekulationssteuer auf Immobiliengewinne und eine evtl. emotionale Bindung an das Haus.

Doch auch bei der Vermietung gibt es einige Punkte abzuwägen. Möchte ich mich als Vermieter immer um die Belange des Mieters kümmern? Wohne ich nahe genug am Haus um im Falle eines Falles schnell vor Ort sein zu können? Es ist nämlich keine gute Idee, die Immobilie nebst Mieter sich selbst zu überlassen. Um potentielle Risiken im Mietverhältnis zu vermeiden, sollten Sie stets ein Auge auf das Objekt haben. Wohnen Sie weit entfernt, haben Sie kaum Möglichkeiten der Kontrolle.

Welche Kosten entstehen bei Vermietung und Verkauf von Immobilien?

Bei der Vermietung und dem Verkauf einer Immobilie fallen Maklerkosten an. Der Gesetzgeber hat dies so geregelt, dass bei der Vermietung allein der Vermieter den Makler zu entlohnen hat und bei dem Verkauf wird die Provision je zur Hälfte geteilt. Wie hoch diese ist, ist von Region zu Region unterschiedlich.  

Auch muss ein Käufer die Grundbuchkosten (Löschung der Grundschulden im Grundbuch) tragen.

Kann ich eine vermietete Immobilie verkaufen?

Eine vermietete Immobilie kann selbstverständlich auch verkauft werden. Hierzu sollte man jedoch die Fristen beachten, damit keine unerwarteten Steuerzahlungen auf einen zukommen. 

Auch gilt ein weitere Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“. Der neue Eigentümer muss das bestehende Mietverhältnis übernehmen. Das bedeutet, dass beim Verkauf einer Immobilie, der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten als Vermieter, vom Verkäufer übernimmt.



Verkaufen oder vermieten? - Es ist immer eine Einzelfallbetrachtung

Eine Pauschalaussage zu den Vor- und Nachteilen einer Vermietung oder eines Verkaufs ist nicht möglich. Vielmehr ist die Betrachtung der individuellen finanziellen, zeitlichen und steuerlichen Umstände erforderlich, um zu einer fundierten und emotionsfreien Entscheidung zu kommen. 

Bevor Sie sich für eine Variante entscheiden, ist es ratsam, professionelle Hilfe bei der Beurteilung einzuholen. Insbesondere geht es hier um den steuerlichen Aspekt. Diesen können Sie im Zweifelsfall von einem erfahrenen Steuerberater beurteilen lassen. Ein Blick in den Mietspiegel und auf die aktuellen Immobilienpreise in Ihrer Region wird ebenfalls bei der Bewertung der richtigen Alternative helfen. Und schließlich spielt auch die sehr subjektive Frage eine Rolle, ob Sie sich näher mit der Vermietung einer Immobilie befassen möchten. Ist das nicht der Fall, sollten Sie sich für den Verkauf entscheiden. 

SteGe Immobilien: Ihr kompetenter Ansprechpartner in München

Bevor Sie entscheiden, ob Sie Ihre Wohnung verkaufen oder vermieten, lesen Sie mehr über die Vor- und Nachteile beim Verkauf und der Vermietung. Wir verraten Ihnen, wann es sinnvoll ist, Ihre Wohnung zu verkaufen und wann eine Vermietung die bessere Lösung ist.

Oder möchten Sie sich professionell beraten lassen? Dann nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. SteGe Immobilien ist Ihr Ansprechpartner wenn es um Häuser und Wohnungen in und um München geht! Wir beraten Sie gerne und finden gemeinsam mit Ihnen die für Sie beste Lösung.

Kontakt aufnehmen: 089 45 45 46 61