Mieteinnahmen versteuern

Wichtige Regeln und Tipps für Vermieter

Mietshaus in München

Wer sich eine Immobilie zulegt, um durch Mieteinnahmen sein eigenes Einkommen dauerhaft aufzubessern, der sollte sich frühestmöglich auch mit dem Thema Steuern auseinandersetzen. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen nach § 2, Absatz 1, EStG in der jährlichen Steuererklärung angegeben werden. Hieraus resultiert im Normalfall eine steuerliche Zusatzbelastung des Vermieters. Nur wenn sich aus der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien eine negative Bilanz ergibt, kann es zu positiven Auswirkungen auf die steuerliche Belastung kommen. Doch auch Vermieter, die mit einer Bilanz im grünen Bereich rechnen, können bei ihrer Steuererklärung für Vermietung und Verpachtung bares Geld sparen. Wie genau das funktioniert und welche grundlegenden Richtlinien bei der Versteuerung von Mieteinnahmen berücksichtigt werden müssen, erklären wir von SteGe-Immobilien Ihnen im nachfolgenden Ratgeber.

 

Mieteinnahmen und die Steuer – Grundlegende Fakten

 

Vermieter und Verpachter, die Immobilien für private oder gewerbliche Zwecke zur Verfügung stellen und hierfür monatlich festgesetzte Beträge kassieren, müssen diese Pacht- bzw. Mieteinnahmen regulär versteuern. Sie zählen genauso wie die Löhne aus selbstständiger oder nicht selbstständiger Arbeit zum Einkommen der betreffenden Person. Sofern dieses Einkommen insgesamt nicht unter den gesetzlich festgelegten Freibetrag fällt, besteht eine Verpflichtung zur Abführung von Steuern.

Um die eigenen Mieteinnahmen versteuern zu können, muss in der Steuererklärung die Anlage V für Vermietung und Verpachtung ausgefüllt werden. Dies können Vermieter entweder selbst übernehmen oder aber von einem Steuerberater durchführen lassen. Eingetragen werden in diesem Formular sämtliche Einnahmen, die der Vermieter im veranschlagten Berechnungszeitraum durch die Vermietung oder Verpachtung seiner Immobilie kassiert hat. Auf der anderen Seite werden diesen Einnahmen sämtliche Ausgaben gegenübergestellt. Unterm Strich bleibt in der Steuererklärung für Mieteinnahmen der Betrag übrig, der letztendlich versteuert werden muss. Diese Regelung gilt für sämtliche Mieteinnahmen, die in der Bundesrepublik Deutschland anfallen. Es ist dementsprechend irrelevant, ob Sie eine Immobilie in Vaterstetten als Einfamilienhaus vermieten, eine Gewerbeimmobilie in München verpachten oder eine Vier-Zimmer-Wohnung in Berlin anbieten.

 

Sonderregelung:

 

Es gibt verschiedene Fälle, in denen bei den Steuern auf Mieteinnahmen Sonderregelungen greifen. Hierzu gehören Vermietungen an Familienmitglieder, Vermietungen von Immobilien als Ferienwohnungen sowie die sogenannten Immobilien-Leerstände. Wenn Sie zu einem dieser Themen genauere Informationen wünschen, sind wir von SteGe-Immobilien Ihnen sehr gern behilflich.

 

Die Mieteinnahmen – Was muss angegeben werden?

 

Wenn von Mieteinnahmen die Rede ist, dann sind viele Vermieter und Verpachter nicht ganz sicher, welche Einnahmen genau angegeben werden müssen. Oft kommt es hierbei zu Missverständnissen, die später im schlimmsten Fall zu einer unangenehmen Steuernachzahlung führen können. Deshalb ist es wichtig, dass Ihnen von vornherein klar ist, welche Einnahmen Sie angeben müssen, wenn Sie Ihre Steuern auf Mieteinnahmen erklären.

Der erste und wichtigste Posten wird in diesem Zusammenhang selbstverständlich durch die konkreten Mieteinnahmen repräsentiert. Wenn Sie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus als Immobilie in Ebersberg vermieten und monatlich von ihren Mietern insgesamt 5.000,00 Euro an Mieteinnahmen kassieren, müssen Sie diese in der Steuererklärung angeben. Der zweite wichtige Punkt, der leider viel zu häufig vergessen wird, sind die Nebenkosten. Auch diese zählen aus steuerlicher Sicht zu den Einnahmen, die sie durch die Vermietung und Verpachtung Ihrer Immobilie generieren. Sofern die Mieter also monatlich Nebenkosten an Sie abführen, müssen Sie selbige ebenfalls in der Steuererklärung ausweisen.

 

Ausgaben rund um die Vermietung – Was darf von den Mieteinnahmen abgezogen werden?

 

Um die finanzielle Belastung bei der Versteuerung von Mieteinnahmen möglichst gering zu halten, sollten Sie genau wissen, welche Abzüge bzw. Ausgaben Sie auf Ihrer Steuererklärung in der Anlage V angeben können. Grundsätzlich mindern schließlich (beinahe) sämtliche Kosten, die Ihnen im Zusammenhang mit Ihrer Vermietung oder Verpachtung entstehen, ihren Ertrag. Dementsprechend sollten Sie diese Ausgaben unbedingt detailliert aufführen. Nachfolgend werden die wichtigsten Abzüge exemplarisch vorgestellt und erläutert.

 

Wichtig:

 

Für sämtliche Abzüge, die Sie bei der Steuererklärung geltend machen möchten, benötigen Sie entsprechende Belege. Diese sollten Sie im besten Fall direkt beim Steuerberater oder beim Finanzamt einreichen. Darüber hinaus sind sie anschließend dazu verpflichtet die Belege für einen Zeitraum von 7 Jahren aufzubewahren.

 

Absetzung für Abnutzung – Wichtige Info für Vermieter

 

Ganz gleich, ob Sie eine Immobilie in Baldham oder in München City vermieten – die Immobilie als solche verliert im Laufe der Jahre immer mehr an Wert. Diesen Werteverlust können Sie jährlich über einen festen Prozentsatz abschreiben und so Ihre Steuern auf Mieteinnahmen verringern. Dieser Posten wird auf der Steuererklärung unter dem Begriff Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, geführt. Ein einfacher Regelsatz verdeutlicht die Berechnung: In den ersten 50 Jahren, nachdem Sie eine Immobilie erworben haben, dürfen Sie in jedem Jahr 2% des ursprünglichen Immobilienpreises abzüglich des Grundstückspreises abführen. Sollte Ihre Immobilie bereits vor dem Jahr 1924 erbaut worden sein, ist es Ihnen sogar gestattet 2,5% jährlich abzuführen.

Um dem Werteverlust einer Immobilie entgegenzuwirken, stehen Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen normalerweise regelmäßig auf der To-Do-Liste von Vermietern. Diese Kosten sind bei der Versteuerung von Mieteinnahmen als Ausgaben anzurechnen und verringern dementsprechend langfristig die steuerliche Belastung, die sich für Sie ergibt. Tatsächlich entscheidend ist bei derartigen Maßnahmen aber immer die Höhe der finanziellen Belastung. Diese entscheidet darüber, ob der Betrag noch im selben Jahr komplett abgeschrieben werden kann, oder ob sich die Abschreibung über mehrere Jahre verteilt.

 

Werbungskosten für Vermietung – Welche Möglichkeiten bieten sich?

 

Einen großen Posten bei der Versteuerung von Mieteinnahmen nehmen die sogenannten Werbungskosten ein. Hierunter sind sämtliche Kosten zu fassen, die dazu dienen die Einnahmen bzw. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu sichern und zu erwerben. Im Klartext sind hierunter sämtliche Kosten zu verstehen, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen:

 

Verwaltungskosten


Bürokosten


 
 

Nebenkosten


Werbeanzeigen für Immobiliengesuche


 
 

Maklerkosten


Fahrkosten


 
 

Kontoführungsgebühren


und viele weitere mehr

 

Auch wenn die Steuererklärung für Vermieter in den meisten Fällen als lästige Angelegenheit betrachtet wird, sollte sie mit größter Sorgfalt ausgefüllt werden. Durch die Möglichkeit verschiedene Posten von der Steuer für Mieteinnahmen absetzen zu können, ergeben sich zahlreiche Sparpotentiale, die Sie unbedingt ausschöpfen sollten. Gern stehen wir Ihnen in diesem Zusammenhang für weitere Informationen Rede und Antwort. Auch andere Fragen zum Thema Immobilien als Kapitalanlage beantworten wir Ihnen gern.

 

 

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